Deweloper: Kto to? Jak zweryfikować i zabezpieczyć zakup?

Zaczynając od podstaw: Kim tak naprawdę jest deweloper w polskich realiach?

Kiedy myślimy o zakupie mieszkania czy domu, często pierwszym skojarzeniem jest deweloper. Ale czy zastanawialiście się kiedyś, kim on tak naprawdę jest i jaką rolę odgrywa w całym procesie? Z mojego doświadczenia wiem, że wielu potencjalnych nabywców ma mgliste pojęcie o tym, co kryje się za tym terminem. Powszechnie uważa się, że deweloper to po prostu "ktoś, kto buduje domy". Nic bardziej mylnego! Zrozumienie jego roli jest absolutnie kluczowe, ponieważ to właśnie jemu powierzamy często oszczędności całego życia. Deweloper to przedsiębiorca odpowiedzialny za cały proces inwestycyjny, od momentu zakupu gruntu, przez projektowanie i finansowanie, aż po sprzedaż i przekazanie kluczy do gotowego lokalu. To on jest organizatorem i koordynatorem, który spina wszystkie elementy w całość.

Więcej niż budowniczy: Prawna definicja i rola w całym procesie inwestycyjnym

Zgodnie z polskim prawem, deweloper to przedsiębiorca (osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna bez osobowości prawnej), który w ramach swojej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcia deweloperskie. Jak już wspomniałam, jego rola wykracza daleko poza samo "budowanie". To prawdziwy dyrygent orkiestry, która ma zagrać symfonię nowego osiedla. Proces inwestycyjny, za który odpowiada deweloper, jest złożony i obejmuje szereg etapów:

• Analiza i zakup gruntu: To podstawa każdej inwestycji. Deweloper musi znaleźć odpowiednią działkę, ocenić jej potencjał, sprawdzić plany zagospodarowania przestrzennego i uregulować kwestie własnościowe.
• Uzyskanie pozwoleń: Długotrwały i skomplikowany proces pozyskiwania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych, w tym pozwolenia na budowę.
• Finansowanie: Zabezpieczenie środków na realizację inwestycji, często poprzez kredyty bankowe i wpłaty od nabywców.
• Projektowanie: Współpraca z architektami i inżynierami nad stworzeniem projektu architektoniczno-budowlanego, który spełnia oczekiwania rynku i wymogi prawne.
• Nadzór nad budową: Koordynacja prac budowlanych, dbanie o jakość wykonania i zgodność z projektem oraz harmonogramem.
• Marketing i sprzedaż: Promocja inwestycji, prezentowanie oferty klientom i zawieranie umów.
• Przekazanie lokali: Odbiór techniczny, przekazanie kluczy i dokumentacji nowym właścicielom.

Jak widać, deweloper jest organizatorem i koordynatorem całego przedsięwzięcia, a jego odpowiedzialność jest ogromna. To on odpowiada za finalny kształt i jakość nieruchomości, którą kupujemy.

Deweloper, inwestor, generalny wykonawca dlaczego nie wolno mylić tych pojęć?

Często spotykam się z tym, że pojęcia dewelopera, inwestora i generalnego wykonawcy są używane zamiennie. To błąd, który może prowadzić do nieporozumień. Pozwólcie, że wyjaśnię różnice:

• Deweloper: Jak już ustaliliśmy, to przedsiębiorca, który jest inwestorem i organizatorem całego przedsięwzięcia. On kupuje grunt, zleca projekt, finansuje budowę, nadzoruje ją i sprzedaje gotowe lokale. To on ponosi ryzyko biznesowe i odpowiada przed klientem za całość projektu.
• Inwestor: W kontekście deweloperskim, deweloper jest inwestorem. Jednak termin "inwestor" może odnosić się szerzej do każdego podmiotu, który angażuje kapitał w przedsięwzięcie, np. bank finansujący budowę.
• Generalny wykonawca: To firma budowlana, którą deweloper zatrudnia do fizycznej realizacji budowy. Generalny wykonawca odpowiada za wykonanie prac zgodnie z projektem i sztuką budowlaną, ale jego umowa jest z deweloperem, nie bezpośrednio z nabywcą.

Warto podkreślić, że deweloper odpowiada przed klientem za całość projektu, nawet jeśli prace wykonuje podmiot zewnętrzny, czyli generalny wykonawca. Co ciekawe, coraz częściej firmy deweloperskie posiadają własne działy wykonawcze, pełniąc jednocześnie obie role. Wtedy mówimy o deweloperze, który jest jednocześnie generalnym wykonawcą.

Od jednoosobowej działalności po giełdową spółkę: Jakie formy prawne przyjmują deweloperzy?

Deweloperzy mogą działać w różnych formach prawnych, co ma pewne znaczenie dla potencjalnego nabywcy, zwłaszcza w kontekście odpowiedzialności i transparentności. Najczęściej spotykane formy to:

• Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.): To najpopularniejsza forma. Odpowiedzialność spółki jest ograniczona do wysokości kapitału zakładowego, a wspólnicy nie odpowiadają za jej zobowiązania prywatnym majątkiem. Informacje o spółce są publicznie dostępne w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS).
• Spółka akcyjna (S.A.): Zazwyczaj przyjmują ją duże firmy, często notowane na giełdzie. Charakteryzuje się dużym kapitałem zakładowym i podobnie jak w sp. z o.o., odpowiedzialność akcjonariuszy jest ograniczona. Informacje o S.A. są również w KRS.
• Spółka komandytowa lub komandytowo-akcyjna: Mniej popularne, ale również występujące. Charakteryzują się podziałem na komplementariuszy (odpowiadających całym majątkiem) i komandytariuszy/akcjonariuszy (odpowiadających do wysokości wkładu).
• Jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG): Rzadziej spotykana w przypadku dużych inwestycji, częściej przy mniejszych projektach. Właściciel JDG odpowiada za zobowiązania firmy całym swoim majątkiem. Informacje dostępne są w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

Dla nabywcy forma prawna ma znaczenie, ponieważ wpływa na to, jak łatwo można sprawdzić firmę i jej wiarygodność. Spółki kapitałowe (sp. z o.o., S.A.) są zazwyczaj bardziej transparentne ze względu na obowiązek składania sprawozdań finansowych do KRS. Zawsze warto sprawdzić te informacje, zanim podejmie się jakąkolwiek decyzję.

Tarcza ochronna dla kupującego: Co musisz wiedzieć o nowej ustawie deweloperskiej?

Rynek nieruchomości w Polsce dynamicznie się rozwija, a wraz z nim ewoluują regulacje prawne, mające na celu zwiększenie bezpieczeństwa kupujących. Przełomowym momentem było wejście w życie 1 lipca 2022 roku nowej Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ta ustawa zastąpiła poprzednią z 2011 roku i wprowadziła szereg zmian, które znacząco wzmocniły pozycję nabywcy. Moim zdaniem, jest to kluczowy akt prawny, który każdy, kto rozważa zakup nieruchomości od dewelopera, powinien choćby w podstawowym zakresie znać.

Rewolucja w bezpieczeństwie: Jak działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)?

Najważniejszą innowacją, jaką przyniosła nowa ustawa, jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). To prawdziwa tarcza ochronna dla Waszych pieniędzy. Zasada działania jest prosta: deweloperzy są zobowiązani do odprowadzania składek od każdej wpłaty, którą dokonujecie na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Te środki trafiają do DFG, który jest zarządzany przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.

Co to oznacza dla Was? W przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy, DFG gwarantuje zwrot wpłaconych przez Was środków. To rewolucyjna zmiana, która minimalizuje ryzyko utraty pieniędzy w tak trudnych sytuacjach. Wysokość składek do DFG zależy od rodzaju rachunku powierniczego: dla otwartego rachunku może wynosić do 1% wpłaconej kwoty, a dla bezpieczniejszego rachunku zamkniętego do 0,1%. Ta różnica w składkach odzwierciedla poziom ryzyka i dodatkowo zachęca deweloperów do korzystania z bezpieczniejszych rozwiązań.

Rachunek powierniczy otwarty vs. zamknięty który jest bezpieczniejszy dla Twoich pieniędzy?

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to podstawa bezpieczeństwa każdej transakcji deweloperskiej. To specjalne konto bankowe, na które trafiają Wasze wpłaty. Bank pełni rolę neutralnego pośrednika, który kontroluje przepływ środków. Ustawa deweloperska wyróżnia dwa główne typy rachunków powierniczych:

• Otwarty rachunek powierniczy: Środki są wypłacane deweloperowi etapami, w miarę postępu prac budowlanych. Bank kontroluje, czy dany etap został ukończony, zanim zwolni kolejną transzę pieniędzy. Jest to mechanizm zabezpieczający, ale deweloper ma dostęp do Waszych pieniędzy jeszcze przed ukończeniem inwestycji i przeniesieniem własności.
• Zamknięty rachunek powierniczy: To najbezpieczniejsza opcja dla nabywcy. Deweloper otrzymuje wpłacone przez Was środki dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na Was. Do tego momentu pieniądze pozostają na rachunku bankowym, całkowicie zabezpieczone.

Moja rada: zawsze dążcie do tego, aby deweloper oferował zamknięty rachunek powierniczy. To daje Wam największą pewność, że Wasze pieniądze są bezpieczne aż do momentu, gdy staniecie się pełnoprawnymi właścicielami mieszkania czy domu.

Kluczowe obowiązki dewelopera, czyli czego masz prawo od niego wymagać na każdym etapie?

Nowa ustawa deweloperska jasno określa, czego możecie oczekiwać od dewelopera. Oto najważniejsze obowiązki, na które musicie zwrócić uwagę:

• Sporządzenie i doręczenie prospektu informacyjnego: Zanim jeszcze podpiszecie umowę, deweloper ma obowiązek bezpłatnie udostępnić Wam prospekt informacyjny na trwałym nośniku (np. papierze lub w formie elektronicznej). To kompendium wiedzy o inwestycji i samym deweloperze, o którym szerzej opowiem w kolejnej sekcji.
• Prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego: Jak już wspomniałam, każda inwestycja deweloperska musi posiadać taki rachunek. To Wasze zabezpieczenie finansowe.
• Zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego: To absolutna podstawa. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważna. To gwarantuje Wam ochronę prawną i wpis roszczenia do księgi wieczystej.
• Przeniesienie własności bez obciążeń: Po zapłaceniu całej ceny i zakończeniu budowy, deweloper ma obowiązek przenieść na Was własność lokalu lub domu. Co ważne, nieruchomość musi być wolna od wszelkich obciążeń (np. hipotek banku finansującego budowę). Deweloper musi uzyskać zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie i przeniesienie własności.
• Usuwanie wad: Jeśli podczas odbioru technicznego lub później (w ramach rękojmi) zgłosicie wady, deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do nich i 30 dni na ich usunięcie. To bardzo konkretne terminy, które dają Wam narzędzia do egzekwowania jakości.

Znajomość tych obowiązków to Wasz oręż w procesie zakupu. Nie wahajcie się ich egzekwować!

Jak prześwietlić dewelopera? Twoja checklista bezpieczeństwa w 5 krokach

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Dlatego tak kluczowe jest, abyście nie działali pochopnie i dokładnie zweryfikowali dewelopera, zanim podpiszecie jakąkolwiek umowę. Wiem, że to może wydawać się skomplikowane, ale przygotowałam dla Was prostą, pięciostopniową checklistę, która pomoże Wam bezpiecznie poruszać się po rynku. Pamiętajcie, że aktywne działanie i dociekliwość to Wasza najlepsza polisa ubezpieczeniowa.

Krok 1: Analiza dokumentów KRS, CEIDG i księga wieczysta pod lupą

To absolutna podstawa. Zanim w ogóle zaczniecie rozmawiać o szczegółach oferty, sprawdźcie samego dewelopera. Jeśli jest to spółka (np. z o.o. lub S.A.), poszukajcie jej w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS). Co tam znajdziecie? Formę prawną, dane zarządu, wysokość kapitału zakładowego, a także informacje o ewentualnych postępowaniach upadłościowych czy restrukturyzacyjnych. Jeśli deweloper to jednoosobowa działalność gospodarcza, sprawdźcie go w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). Zwróćcie uwagę na datę założenia firmy dłuższa historia to często większa stabilność.

Krok 2: Prospekt informacyjny Twoja tajna broń w ocenie inwestycji i wiarygodności firmy

Prospekt informacyjny to prawdziwa skarbnica wiedzy i Wasza "tajna broń". Deweloper ma obowiązek udostępnić go Wam bezpłatnie, zanim jeszcze podpiszecie umowę rezerwacyjną czy deweloperską. Nie traktujcie go jako zbędnego papierka przeczytajcie go od deski do deski!

Co musi zawierać prospekt? Między innymi:

• Szczegółowe dane o deweloperze, jego doświadczeniu i zakończonych inwestycjach.
• Informacje o sytuacji finansowej dewelopera (co daje wgląd w jego stabilność).
• Dokładny opis inwestycji, w tym jej lokalizacji, standardu, terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy.
• Dane o gruncie, na którym powstaje inwestycja (np. numer księgi wieczystej).
• Informacje o planowanych przedsięwzięciach w okolicy, które mogą wpłynąć na komfort życia (np. budowa drogi, centrum handlowego).
• Dane o ewentualnych postępowaniach egzekucyjnych wobec dewelopera, jeśli ich wartość przekracza 100 tys. zł.

Analizując prospekt, możecie wychwycić wszelkie niespójności i zyskać pełny obraz zarówno dewelopera, jak i samej inwestycji.

Krok 3: Historia ma znaczenie Jak ocenić poprzednie realizacje i czy warto je odwiedzić?

Historia dewelopera mówi o nim więcej niż tysiąc słów. Sprawdźcie, jakie projekty zrealizował w przeszłości. Informacje o zakończonych inwestycjach znajdziecie również w prospekcie informacyjnym. Poszukajcie ich w internecie, na mapach, a najlepiej odwiedźcie wybrane osiedla osobiście.

Co oceniać podczas takiej wizyty? Zwróćcie uwagę na jakość wykonania budynków, stan części wspólnych (klatki schodowe, windy, garaże), zagospodarowanie terenu (zieleń, place zabaw, parkingi), a także ogólne wrażenie estetyczne. Jeśli macie okazję, porozmawiajcie z mieszkańcami ich opinie z pierwszej ręki są bezcenne i mogą ujawnić problemy, o których nie przeczytacie w żadnym folderze reklamowym.

Krok 4: Siła opinii w internecie Gdzie szukać wiarygodnych recenzji i jak odróżnić je od fałszywek?

Internet to potężne narzędzie, ale trzeba umieć z niego korzystać. Szukajcie opinii o deweloperze na forach internetowych poświęconych nieruchomościom, w grupach na mediach społecznościowych (np. Facebook) oraz na portalach z recenzjami. Pamiętajcie jednak, aby podchodzić do nich z dystansem i krytycznie.

Jak odróżnić wiarygodne opinie od fałszywek? Zwracajcie uwagę na:

• Szczegółowość: Wiarygodne opinie często zawierają konkretne detale dotyczące problemów lub zalet.
• Powtarzalność: Jeśli ten sam problem pojawia się w wielu niezależnych opiniach, to sygnał, że coś jest na rzeczy.
• Daty: Sprawdźcie, kiedy opinie zostały dodane. Aktualne są bardziej wartościowe.
• Unikajcie skrajności: Jednostkowe, anonimowe komentarze, które są przesadnie negatywne lub przesadnie pozytywne, bez żadnych konkretów, mogą być niewiarygodne.

Starajcie się wyrobić sobie ogólny obraz, a nie opierać się na jednej, emocjonalnej wypowiedzi.

Krok 5: Rejestry i stowarzyszenia Co mówi o deweloperze przynależność do PZFD i brak wpisów w UOKiK?

Dodatkowym elementem weryfikacji może być sprawdzenie przynależności dewelopera do branżowych organizacji, takich jak Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). Członkostwo w PZFD wiąże się z przestrzeganiem Kodeksu Dobrych Praktyk, co może być pozytywnym sygnałem świadczącym o dbałości o standardy i etykę biznesową. Oczywiście, brak przynależności nie dyskwalifikuje dewelopera, ale jej obecność jest dodatkowym plusem.

Koniecznie sprawdźcie również, czy deweloper nie figuruje w rejestrach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) jako podmiot stosujący praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów. Taki wpis to bardzo poważny sygnał ostrzegawczy i powinien Was skłonić do dużej ostrożności, a nawet rezygnacji z transakcji. UOKiK prowadzi publiczne rejestry, które są łatwo dostępne.

Kluczowe dokumenty w relacji z deweloperem co musisz podpisać i na co uważać?

Po dokładnym prześwietleniu dewelopera i wybraniu wymarzonej nieruchomości, przychodzi czas na etap formalny podpisywanie dokumentów. To moment, w którym Wasza wiedza o prawie i czujność są najważniejsze. Z mojego doświadczenia wynika, że wielu nabywców podchodzi do tego etapu z lekkim sercem, ufając, że "wszystko jest w porządku". Pamiętajcie, że znajomość kluczowych dokumentów i świadomość ich konsekwencji to podstawa bezpieczeństwa transakcji. Nie bójcie się zadawać pytań i prosić o wyjaśnienia!

Umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska poznaj fundamentalne różnice i zasady opłat

Na początku Waszej drogi z deweloperem, możecie spotkać się z dwoma rodzajami umów:

• Umowa rezerwacyjna: To zazwyczaj pierwsze, wstępne porozumienie. Jej celem jest "zarezerwowanie" dla Was konkretnego lokalu na określony czas. Często wiąże się z koniecznością wpłacenia opłaty rezerwacyjnej. Pamiętajcie, że umowa rezerwacyjna nie daje Wam jeszcze pełnej ochrony wynikającej z ustawy deweloperskiej i nie przenosi na Was żadnych praw do nieruchomości. Określa jedynie warunki, na jakich deweloper zobowiązuje się nie oferować lokalu innym klientom.
• Umowa deweloperska: To już wiążąca umowa notarialna, która szczegółowo określa prawa i obowiązki obu stron. Musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. To właśnie ona daje Wam pełną ochronę prawną wynikającą z ustawy deweloperskiej, w tym wpis roszczenia do księgi wieczystej. W umowie deweloperskiej znajdziecie szczegółowy opis nieruchomości, harmonogram wpłat, terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy, a także warunki przeniesienia własności.

Moja rada: traktujcie umowę rezerwacyjną jako etap przejściowy. Waszym celem powinno być jak najszybsze podpisanie umowy deweloperskiej, ponieważ to ona gwarantuje Wam realne zabezpieczenie prawne.

Anatomia umowy deweloperskiej: Na jakie zapisy dotyczące kar umownych, terminów i standardu wykończenia zwrócić szczególną uwagę?

Umowa deweloperska to obszerny dokument, który wymaga bardzo dokładnego przeczytania. Nie podpisujcie jej w pośpiechu! Oto kluczowe elementy, na które musicie zwrócić szczególną uwagę:

• Szczegółowy opis przedmiotu umowy: Czy metraż, rozkład pomieszczeń, kondygnacja zgadzają się z tym, co oglądaliście i co jest w prospekcie?
• Harmonogram płatności: Sprawdźcie, czy jest jasny i czytelny, a także czy terminy wpłat są realne do spełnienia. Pamiętajcie, że wpłaty trafiają na rachunek powierniczy.
• Terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy: Czy są precyzyjnie określone? Jakie są konsekwencje opóźnień?
• Termin przeniesienia własności: To data, do której deweloper ma obowiązek przenieść na Was własność nieruchomości. Jest to kluczowy termin, po którego przekroczeniu możecie mieć prawo do odstąpienia od umowy.
• Kary umowne: Zwróćcie uwagę na zapisy dotyczące kar umownych zarówno tych, które mogą obciążyć dewelopera (za opóźnienia, wady), jak i Was (za opóźnienia w płatnościach). Upewnijcie się, że są one sprawiedliwe i wzajemne.
• Standard wykończenia lokalu: To bardzo ważny punkt! Musi być szczegółowo opisany, np. rodzaj okien, drzwi, grzejników, materiałów na podłogi czy w łazience. Im bardziej precyzyjny opis, tym mniej miejsca na niedomówienia i rozczarowania.
• Zasady odbioru technicznego i usuwania wad: Upewnijcie się, że umowa jasno określa procedurę odbioru i terminy na zgłaszanie oraz usuwanie usterek.

Jeśli cokolwiek budzi Wasze wątpliwości, nie wahajcie się skonsultować umowy z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. To niewielki koszt w porównaniu z wartością całej transakcji.

Odbiór techniczny mieszkania: Jakie masz prawa, gdy odkryjesz usterki?

Odbiór techniczny to moment, w którym deweloper formalnie przekazuje Wam nieruchomość. To Wasza ostatnia szansa na dokładne sprawdzenie jej stanu przed przyjęciem kluczy. Nie spieszcie się! Moja rada: zabierzcie ze sobą fachowca (np. inspektora budowlanego), który pomoże Wam wychwycić ewentualne usterki.

W trakcie odbioru sporządzany jest protokół. Macie prawo zgłosić w nim wszelkie wady i usterki, które zauważycie. Pamiętajcie o:

• Terminach reakcji dewelopera: Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad (czyli na pisemne potwierdzenie, czy uznaje je, czy nie).
• Terminach usunięcia wad: Następnie ma 30 dni na ich usunięcie od daty podpisania protokołu odbioru. Jeśli nie dotrzyma tego terminu, możecie wyznaczyć mu dodatkowy czas, a po jego bezskutecznym upływie, odstąpić od umowy lub zlecić usunięcie wad na jego koszt.
• Możliwości odmowy odbioru: Jeśli wady są istotne i uniemożliwiają użytkowanie lokalu zgodnie z przeznaczeniem, macie prawo odmówić jego odbioru. To bardzo ważne narzędzie nacisku na dewelopera.

Bądźcie asertywni i dokładnie dokumentujcie wszystkie zgłoszone wady najlepiej zdjęciami i szczegółowym opisem w protokole.

Co, jeśli coś pójdzie nie tak? Twoje prawa w sporze z deweloperem

Mimo wszelkich starań i dokładnej weryfikacji, czasem zdarza się, że w relacji z deweloperem pojawiają się problemy. Niezależnie od tego, czy są to opóźnienia, wady wykonawcze czy inne nieprawidłowości, pamiętajcie, że nie jesteście bezbronni. Polskie prawo, a zwłaszcza nowa ustawa deweloperska, daje Wam szereg narzędzi do ochrony Waszych interesów. Ważne jest, abyście znali swoje prawa i wiedzieli, jak z nich skorzystać.

Rękojmia za wady fizyczne jak długo deweloper odpowiada za budynek po odbiorze?

Nawet po odbiorze technicznym i przekazaniu kluczy, deweloper nadal ponosi odpowiedzialność za jakość wykonanej nieruchomości. Tę odpowiedzialność reguluje instytucja rękojmi za wady fizyczne, która jest uregulowana w Kodeksie cywilnym. Co ważne, deweloper odpowiada z tytułu rękojmi przez 5 lat od daty wydania nieruchomości (czyli od protokołu odbioru).

Jakie wady obejmuje rękojmia? Są to wszelkie wady, które zmniejszają wartość lub użyteczność nieruchomości ze względu na jej przeznaczenie, właściwości, niekompletność, a także niezgodność z projektem czy umową. Mogą to być wady konstrukcyjne, problemy z instalacjami, przecieki, pęknięcia ścian, źle zamontowane okna itp.

Jeśli odkryjecie wadę, macie prawo do:

• Żądania usunięcia wady: Deweloper ma obowiązek naprawić usterkę.
• Żądania obniżenia ceny: Jeśli wada nie jest istotna lub jej usunięcie jest niemożliwe, możecie domagać się obniżenia ceny zakupu.
• Odstąpienia od umowy: W przypadku, gdy wada jest istotna i uniemożliwia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, macie prawo odstąpić od umowy.

Pamiętajcie, aby zgłaszać wady pisemnie, najlepiej listem poleconym, i dokładnie je dokumentować.

Przeczytaj również: Rękojmia dewelopera: Twoje 5 lat ochrony. Jak skutecznie dochodzić praw?

Odstąpienie od umowy kiedy i na jakich zasadach jest to możliwe bez utraty pieniędzy?

Odstąpienie od umowy deweloperskiej to ostateczność, ale w pewnych sytuacjach jest to Wasze prawo, które pozwala odzyskać wpłacone środki. Ustawa deweloperska jasno określa przypadki, w których nabywca może odstąpić od umowy, bez ponoszenia negatywnych konsekwencji finansowych:

• Brak prospektu informacyjnego: Jeśli deweloper nie doręczył Wam prospektu informacyjnego lub doręczył go niezgodnie z ustawą.
• Niezgodność treści umowy z prospektem: Jeśli treść umowy deweloperskiej nie jest zgodna z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub załącznikach.
• Brak mieszkaniowego rachunku powierniczego: Jeśli deweloper nie prowadzi rachunku powierniczego lub nie zapewnia innych zabezpieczeń wymaganych przez ustawę.
• Nieprzeniesienie własności w terminie: Jeśli deweloper nie przeniósł na Was własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
• Istotne wady: Jeśli wady nieruchomości są tak istotne, że uniemożliwiają jej użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem, a deweloper nie usunął ich w wyznaczonym terminie.
• Brak zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności: Jeśli bank finansujący dewelopera nie wyrazi zgody na wykreślenie hipoteki i bezobciążeniowe przeniesienie własności.

W przypadku skutecznego odstąpienia od umowy, macie prawo do zwrotu wszystkich wpłaconych środków bez żadnych potrąceń. To potężne narzędzie, które chroni Was przed nieuczciwymi praktykami deweloperów lub problemami wynikającymi z ich niewypłacalności. W takich sytuacjach zawsze warto skorzystać z pomocy prawnika, który pomoże Wam przeprowadzić procedurę odstąpienia od umowy.