Kupno mieszkania od dewelopera: nie płacisz PCC, ale VAT jest w cenie
- Kupując mieszkanie od dewelopera (na rynku pierwotnym), nabywca co do zasady nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), ponieważ transakcja jest już objęta podatkiem VAT.
- Podatek VAT jest wliczony w cenę brutto nieruchomości podawaną przez dewelopera, a obowiązek jego rozliczenia spoczywa na deweloperze, nie na kupującym.
- Obowiązują dwie stawki VAT: preferencyjna 8% (dla mieszkań do 150 m² i domów do 300 m²) oraz standardowa 23% (dla nadwyżki powierzchni, miejsc postojowych, garaży).
- W przeciwieństwie do rynku pierwotnego, na rynku wtórnym kupujący zazwyczaj płaci 2% PCC, choć od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie z PCC dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie.
- Oprócz VAT, nabywca nowego mieszkania musi liczyć się z innymi kosztami, takimi jak taksa notarialna, opłaty sądowe, a także podatek PCC od ustanowienia hipoteki (jeśli zakup jest kredytowany).
- Od 1 stycznia 2024 r. wprowadzono dodatkowy 6% podatek PCC dla inwestorów nabywających co najmniej sześć lokali mieszkalnych na jednej nieruchomości gruntowej.
Podatek PCC: dlaczego go nie zapłacisz na rynku pierwotnym?
Zacznijmy od kwestii, która często budzi najwięcej pytań: podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Otóż, kupując mieszkanie bezpośrednio od dewelopera, czyli na tak zwanym rynku pierwotnym, nie masz obowiązku płacenia podatku PCC. To bardzo ważna informacja, która często zaskakuje moich klientów. Dlaczego tak się dzieje? Wynika to z faktu, że transakcja sprzedaży nowej nieruchomości przez dewelopera, który jest przedsiębiorcą i płatnikiem VAT, jest już objęta podatkiem od towarów i usług (VAT). Polski system prawny unika podwójnego opodatkowania tej samej czynności, co oznacza, że skoro płacimy VAT, nie ma już miejsca na PCC.
Podatek VAT, czyli ukryty koszt w cenie mieszkania: co musisz wiedzieć?
Skoro nie PCC, to VAT. I tu dochodzimy do kluczowej kwestii. Podatek VAT jest nieodłącznym elementem ceny zakupu nowego mieszkania, ale dla Ciebie jako kupującego jest on niejako „ukryty”. Co to oznacza? Deweloper, podając cenę mieszkania, zawsze informuje o kwocie brutto, która już zawiera w sobie podatek VAT. To deweloper, jako sprzedawca, jest odpowiedzialny za rozliczenie tego podatku z urzędem skarbowym. Ty, jako nabywca, po prostu płacisz cenę brutto i nie musisz martwić się o dodatkowe formalności związane z VAT-em. To on jest podatnikiem, a nie Ty.
Jakie stawki VAT obowiązują i od czego zależą?
W Polsce stawki VAT dla nieruchomości mieszkalnych nie są jednolite i zależą od kilku czynników, głównie od powierzchni użytkowej lokalu. Wyróżniamy dwie główne stawki:
- 8% to preferencyjna stawka, która ma zastosowanie do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Obejmuje ona mieszkania o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 150 m² oraz domy jednorodzinne, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m². Jeśli kupujesz mieszkanie w tych limitach, cała jego powierzchnia jest opodatkowana stawką 8%.
- 23% to standardowa stawka VAT. Ma ona zastosowanie w kilku sytuacjach. Po pierwsze, jeśli powierzchnia użytkowa mieszkania przekracza 150 m² (lub 300 m² dla domu), to nadwyżka ponad ten limit jest opodatkowana stawką 23%. Po drugie, stawką 23% opodatkowane są również takie elementy jak miejsca postojowe, garaże (jeśli stanowią odrębny przedmiot sprzedaży, np. mają osobną księgę wieczystą), czy komórki lokatorskie. Warto dopytać dewelopera, jak rozlicza te elementy, ponieważ często są one integralną częścią oferty, ale mogą być opodatkowane inaczej niż samo mieszkanie.
Rynek pierwotny a wtórny: fundamentalne różnice w opodatkowaniu
Aby w pełni zrozumieć specyfikę zakupu od dewelopera, warto zestawić ją z rynkiem wtórnym. Różnice w opodatkowaniu są znaczące i mają realny wpływ na ostateczny koszt transakcji.
| Rynek pierwotny | Rynek wtórny | |
|---|---|---|
| Główny podatek | VAT (8% lub 23%) | PCC (2%) |
| Kto płaci podatek | Deweloper (rozlicza VAT, który jest w cenie brutto) | Kupujący (płaci PCC od wartości rynkowej) |
| Zwolnienia | Brak zwolnień z VAT dla kupującego (VAT jest zawsze w cenie) | Zwolnienie z PCC dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie (od 31.08.2023) |
| Dodatkowy PCC dla inwestorów | Dotyczy, jeśli inwestor nabywa 6 lub więcej lokali od dewelopera | Dotyczy, jeśli inwestor nabywa 6 lub więcej lokali od osoby fizycznej |
Jak widać, różnice są fundamentalne. Na rynku wtórnym, to Ty jako kupujący stajesz się płatnikiem podatku PCC, co jest bezpośrednim dodatkowym kosztem, który musisz uwzględnić w swoim budżecie (chyba że kwalifikujesz się do zwolnienia).
Inne obowiązkowe opłaty przy zakupie nowego mieszkania
Brak PCC to dobra wiadomość, ale pamiętaj, że zakup nieruchomości to nie tylko podatek VAT. Istnieje szereg innych, obowiązkowych opłat, z którymi musisz się liczyć, niezależnie od tego, czy kupujesz od dewelopera, czy na rynku wtórnym. Są to koszty związane z obsługą prawną i administracyjną transakcji.
Taksa notarialna: ile wynosi wynagrodzenie notariusza?
Każda transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości w Polsce wymaga formy aktu notarialnego. Oznacza to, że musisz uiścić taksę notarialną, czyli wynagrodzenie dla notariusza za sporządzenie dokumentów. Wysokość taksy zależy od wartości nieruchomości i jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości. Im wyższa cena mieszkania, tym wyższa taksa, choć stawki są degresywne. Do taksy notarialnej należy doliczyć również podatek VAT w wysokości 23% od kwoty taksy oraz opłaty za wypisy aktu.
Opłaty sądowe: za co dokładnie zapłacisz w sądzie wieczystoksięgowym?
Kolejnym elementem są opłaty sądowe. Po podpisaniu aktu notarialnego, notariusz składa w Twoim imieniu wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości. Opłaty sądowe obejmują między innymi:
- Opłatę za wpis prawa własności jest to stała kwota, którą musisz uiścić, aby Twoje nazwisko znalazło się w księdze wieczystej jako właściciela.
- Opłatę za założenie księgi wieczystej jeśli nieruchomość nie posiada jeszcze księgi wieczystej (co zdarza się rzadko w przypadku nowych mieszkań, ale warto sprawdzić), będzie konieczne jej założenie, co wiąże się z dodatkową opłatą.
Kupujesz na kredyt? Pamiętaj o podatku od ustanowienia hipoteki
Jeśli finansujesz zakup mieszkania kredytem hipotecznym, musisz liczyć się z jeszcze jednym kosztem podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) od ustanowienia hipoteki. Tak, to jedyny przypadek, kiedy PCC pojawia się przy zakupie od dewelopera! W tym przypadku podatek ten wynosi 19 zł dla hipoteki kaucyjnej (zabezpieczającej wierzytelność o nieustalonej wysokości) lub 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności (czyli zazwyczaj od kwoty kredytu) w przypadku hipoteki zwykłej. Jest to jednorazowa opłata, którą uiszcza się w momencie ustanowienia hipoteki na rzecz banku.Roczny podatek od nieruchomości: co musisz wiedzieć po zakupie?
Po sfinalizowaniu zakupu i staniu się pełnoprawnym właścicielem, pojawia się kolejny obowiązek coroczny podatek od nieruchomości. To nie jest jednorazowy wydatek, ale stałe obciążenie, które warto mieć na uwadze.
Czym jest podatek od nieruchomości i kogo dotyczy?
Podatek od nieruchomości to podatek lokalny, co oznacza, że jego stawki są ustalane przez władze gminy lub miasta, na terenie której znajduje się nieruchomość. Płacony jest corocznie przez właściciela nieruchomości. Dotyczy zarówno gruntów, jak i budynków oraz ich części (np. lokali mieszkalnych). Jest to jeden z podstawowych podatków, które obciążają właścicieli majątku.
Jak i kiedy zgłosić nabycie lokalu do urzędu gminy lub miasta?
Po zakupie mieszkania, jako nowy właściciel, masz obowiązek zgłosić ten fakt do odpowiedniego urzędu miasta lub gminy (do wydziału podatków i opłat lokalnych). Zazwyczaj notariusz, sporządzając akt notarialny, informuje o tym obowiązku i często przekazuje odpowiednie dokumenty. Masz na to 14 dni od daty podpisania aktu notarialnego. Na podstawie tego zgłoszenia urząd wyliczy wysokość Twojego rocznego podatku od nieruchomości i prześle Ci decyzję podatkową z informacją o kwocie i terminach płatności.Przeczytaj również: Milczenie dewelopera? 14 dni i Twoja reklamacja uznana!
Od czego zależy wysokość rocznego podatku od nieruchomości?
Wysokość rocznego podatku od nieruchomości zależy przede wszystkim od stawek uchwalanych przez radę gminy lub miasta, na której terenie znajduje się nieruchomość. Stawki te są zróżnicowane i mogą się zmieniać co roku. Dodatkowo, podatek wyliczany jest na podstawie powierzchni użytkowej mieszkania oraz powierzchni gruntu, na którym stoi budynek. Warto sprawdzić aktualne stawki w swojej gminie, aby oszacować ten koszt.
Dodatkowy podatek PCC dla inwestorów: kiedy zapłacisz 6%?
Na koniec chciałabym zwrócić uwagę na ważną zmianę, która weszła w życie 1 stycznia 2024 roku i dotyczy przede wszystkim inwestorów. Wprowadzono dodatkowy podatek PCC w wysokości 6%, który ma zastosowanie w ściśle określonych sytuacjach. Dotyczy on osób, które nabywają co najmniej sześć lokali mieszkalnych. Ważne jest, że chodzi o lokale znajdujące się w jednym lub kilku budynkach wzniesionych na tej samej nieruchomości gruntowej. Celem tej regulacji jest ograniczenie spekulacyjnego wykupywania mieszkań na dużą skalę przez inwestorów, którzy dotychczas mogli unikać większych obciążeń podatkowych. Jeśli więc planujesz większą inwestycję w nieruchomości, koniecznie zapoznaj się z dokładnymi warunkami tego przepisu, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
