Rozliczenie podatkowe z tytułu najmu prywatnego to temat, który budzi wiele pytań, szczególnie w obliczu zmieniających się przepisów. W tym artykule skupimy się na kluczowych aspektach rozliczenia PIT-28 za dochody z najmu uzyskane w 2025 roku, które będziemy składać w 2026 roku. Moje doświadczenie pokazuje, że znajomość terminów i zasad jest absolutnie kluczowa dla każdego wynajmującego, aby uniknąć niepotrzebnego stresu i problemów z urzędem skarbowym.
Ostateczny termin rozliczenia najmu za 2025 rok: 30 kwietnia 2026 to kluczowa data
- Roczne zeznanie PIT-28 za przychody z najmu prywatnego za 2025 rok należy złożyć do 30 kwietnia 2026 roku.
- Termin zapłaty podatku wynikającego z zeznania PIT-28 jest taki sam jak termin jego złożenia, czyli 30 kwietnia 2026 roku.
- Jedyną i obowiązkową formą opodatkowania najmu prywatnego od 2023 roku jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
- Do rozliczenia najmu prywatnego służy wyłącznie formularz PIT-28.
- Deklaracje PIT-28 za 2025 rok można składać w okresie od 15 lutego do 30 kwietnia 2026 roku.
Ostateczny termin rozliczenia najmu za 2025 rok
Dla wszystkich wynajmujących prywatnie, którzy uzyskali przychody z najmu w 2025 roku, najważniejszą datą w kalendarzu podatkowym jest 30 kwietnia 2026 roku. To właśnie do tego dnia należy złożyć roczne zeznanie podatkowe PIT-28. Pamiętajmy, że ten termin jest wiążący dla każdego, kto rozlicza najem prywatny w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Poznaj ostateczną datę: 30 kwietnia 2026 - Twój najważniejszy deadline
Nie mogę wystarczająco podkreślić, jak ważna jest data 30 kwietnia 2026 roku. To nie tylko ostateczny termin na złożenie deklaracji PIT-28, ale również na uregulowanie ewentualnej niedopłaty podatku wynikającej z tego zeznania. Przekroczenie tego terminu może skutkować naliczeniem odsetek za zwłokę, a w skrajnych przypadkach konsekwencjami karnoskarbowymi. Warto więc potraktować ten deadline bardzo poważnie i zaplanować rozliczenie z odpowiednim wyprzedzeniem.
Od kiedy można składać deklarację? Widełki czasowe dla spóźnialskich i przezornych
Chociaż ostateczny termin to koniec kwietnia, nie musimy czekać do ostatniej chwili. Deklaracje PIT-28 za 2025 rok można składać już od 15 lutego 2026 roku. Wcześniejsze złożenie deklaracji, choć nie przyspieszy zwrotu ewentualnej nadpłaty (urząd ma na to 45 dni od daty złożenia zeznania), z pewnością pozwoli uniknąć stresu związanego z pośpiechem i potencjalnymi błędami, które często pojawiają się, gdy rozliczamy się na ostatnią chwilę. Zawsze polecam moim klientom, aby załatwiali te sprawy spokojnie i z głową.
Zapłata podatku a złożenie PIT czy to ten sam termin?
Tak, potwierdzam, że termin zapłaty podatku wynikającego z rocznego zeznania PIT-28 jest tożsamy z terminem jego złożenia. Oznacza to, że ewentualną niedopłatę podatku za 2025 rok musisz uregulować najpóźniej do 30 kwietnia 2026 roku. Niestety, nieuregulowanie należności w tym terminie wiąże się z koniecznością zapłaty odsetek za zwłokę, które naliczane są za każdy dzień opóźnienia. To kolejny powód, aby nie odkładać rozliczenia na ostatnią chwilę.
Ryczałt od najmu prywatnego: jedyna forma opodatkowania
Zmiany w przepisach podatkowych, które weszły w życie od 2023 roku, znacząco uprościły, ale i ujednoliciły kwestię opodatkowania najmu prywatnego. Obecnie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedyną dostępną formą opodatkowania dla osób fizycznych wynajmujących nieruchomości poza działalnością gospodarczą. Nie ma już możliwości wyboru zasad ogólnych, co dla wielu wynajmujących było sporym ułatwieniem, ale dla innych ograniczeniem.
PIT-28: Jedyny słuszny formularz dla wynajmującego
W kontekście najmu prywatnego, muszę jasno zaznaczyć: jedynym właściwym formularzem do rozliczenia przychodów jest PIT-28. To niezwykle ważne, ponieważ złożenie deklaracji na innym formularzu, na przykład PIT-37 (przeznaczonym dla dochodów z pracy czy umów cywilnoprawnych), jest błędem. Taki błąd wymaga złożenia korekty zeznania, co generuje dodatkowe formalności i może prowadzić do niepotrzebnych komplikacji. Zawsze upewnij się, że korzystasz z właściwego formularza.
Zasady ogólne odeszły do lamusa dlaczego ryczałt jest teraz obowiązkowy?
Od 2023 roku ryczałt od przychodów ewidencjonowanych stał się obowiązkową formą opodatkowania dla najmu prywatnego. Ta zmiana wynikała z dążenia ustawodawcy do uproszczenia systemu podatkowego i zwiększenia przejrzystości. Główna różnica między ryczałtem a zasadami ogólnymi polega na tym, że w przypadku ryczałtu nie ma możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu. Podatek płacimy od całego przychodu z najmu, bez pomniejszania go o wydatki na remonty, amortyzację czy inne koszty związane z nieruchomością. To kluczowa kwestia, którą każdy wynajmujący musi mieć na uwadze.
Czy muszę informować urząd skarbowy o rozpoczęciu wynajmu?
Dobra wiadomość jest taka, że w większości przypadków rozpoczęcie najmu prywatnego nie wymaga specjalnego zgłoszenia do urzędu skarbowego. Pierwsza wpłata ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest traktowana jako wybór tej formy opodatkowania. To bardzo praktyczne rozwiązanie, które eliminuje dodatkowe formalności na start. Istnieje jednak jeden wyjątek: jeśli prowadzisz najem okazjonalny, wówczas musisz zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Warto o tym pamiętać, aby uniknąć nieporozumień.
Stawki ryczałtu od najmu: ile podatku zapłacisz?
Wysokość podatku, jaki zapłacisz z tytułu najmu prywatnego, zależy od osiągniętego przychodu. System ryczałtowy przewiduje dwie stawki, które są uzależnione od przekroczenia pewnego progu. To ważne, aby zrozumieć, jak te stawki działają, aby prawidłowo obliczyć swoje zobowiązanie podatkowe.
Próg 100 000 zł: Jak działa i kiedy zapłacisz 8,5%, a kiedy 12,5%?
System ryczałtu od najmu prywatnego opiera się na dwóch progach przychodowych. Poniżej przedstawiam, jak one wyglądają:
| Przychód roczny z najmu | Stawka ryczałtu |
|---|---|
| Do 100 000 zł | 8,5% |
| Nadwyżka ponad 100 000 zł | 12,5% |
To oznacza, że od przychodów z najmu, które nie przekraczają 100 000 zł w ciągu roku podatkowego, zapłacisz 8,5% podatku. Jeśli jednak Twój roczny przychód z najmu przekroczy tę kwotę, od nadwyżki ponad 100 000 zł zastosowana zostanie wyższa stawka, czyli 12,5%.
Uwaga na "pułapkę limitu" jak obliczyć podatek po przekroczeniu progu?
Wielu wynajmujących obawia się "pułapki limitu", myśląc, że po przekroczeniu 100 000 zł cały przychód zostanie opodatkowany stawką 12,5%. Nic bardziej mylnego! Wyższa stawka (12,5%) dotyczy wyłącznie nadwyżki ponad ten limit, a nie całego przychodu. Pozwól, że podam prosty przykład: jeśli Twój roczny przychód z najmu wyniesie 120 000 zł, to od pierwszych 100 000 zł zapłacisz 8,5% ryczałtu (czyli 8 500 zł), natomiast od pozostałych 20 000 zł (120 000 zł - 100 000 zł) zapłacisz 12,5% (czyli 2 500 zł). Łączny podatek wyniesie więc 11 000 zł. To bardzo ważne rozróżnienie, które często muszę wyjaśniać moim klientom.
Co jest Twoim przychodem? Czynsz, media, kaucja od czego liczymy podatek?
W kontekście ryczałtu, przychodem z najmu, od którego nalicza się podatek, jest czynsz otrzymywany od najemcy. To jest podstawa. Ważne jest jednak rozróżnienie kwestii mediów i kaucji. Opłaty za media (takie jak prąd, gaz, woda), które są niezależne od właściciela i są jedynie refakturowane na najemcę, zazwyczaj nie stanowią przychodu z najmu, pod warunkiem, że umowa wyraźnie przerzuca obowiązek ich ponoszenia na najemcę. Podobnie jest z kaucją jest to zabezpieczenie umowy, a nie przychód, więc nie podlega opodatkowaniu w momencie jej otrzymania. Pamiętajmy, że ryczałt płaci się od przychodu, co oznacza brak możliwości odliczania jakichkolwiek kosztów jego uzyskania, takich jak remonty czy wspomniane opłaty za media (chyba że umowa wyraźnie określa, że to najemca jest ich bezpośrednim płatnikiem).
Zaliczki miesięczne a rozliczenie roczne: jak płacić ryczałt?
Płacenie ryczałtu z najmu to nie tylko złożenie rocznej deklaracji. W ciągu roku podatkowego musisz regularnie wpłacać zaliczki na podatek. To kluczowy element prawidłowego rozliczania się z fiskusem i unikania nieprzyjemnych niespodzianek na koniec roku.
Zasada "do 20-tego": Jak i kiedy płacić zaliczki na ryczałt w ciągu roku?
Podatnicy opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z najmu prywatnego mają obowiązek wpłacać zaliczki miesięcznie lub kwartalnie. Ogólna zasada mówi, że zaliczki należy wpłacać do 20. dnia następnego miesiąca za miesiąc poprzedni (w przypadku płatności miesięcznych) lub do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału (w przypadku płatności kwartalnych). Wybór formy (miesięcznej czy kwartalnej) należy do Ciebie, ale musi być konsekwentny przez cały rok podatkowy.
Termin za grudzień i IV kwartał: Dlaczego 20 stycznia jest ważną datą?
W kontekście rozliczenia za 2025 rok, data 20 stycznia 2026 roku jest niezwykle ważna. To właśnie do tego dnia należy uregulować ostatnią zaliczkę na ryczałt za 2025 rok. Obejmuje ona zaliczkę za grudzień 2025 roku (jeśli rozliczasz się miesięcznie) lub za czwarty kwartał 2025 roku (jeśli wybrałeś rozliczenie kwartalne). Przegapienie tego terminu również skutkuje naliczeniem odsetek, dlatego warto zaznaczyć go sobie w kalendarzu.
Czym różni się niedopłata w PIT-28 od comiesięcznej zaliczki?
Warto rozróżnić comiesięczne lub kwartalne zaliczki na ryczałt od ewentualnej niedopłaty wynikającej z rocznego rozliczenia PIT-28. Zaliczki to bieżące wpłaty na poczet przyszłego podatku. Niedopłata w PIT-28 to natomiast różnica między rocznym podatkiem (obliczonym na podstawie wszystkich przychodów z najmu za dany rok) a sumą wszystkich wpłaconych zaliczek w ciągu tego roku. Jeśli suma zaliczek okazała się niższa niż należny podatek roczny, powstaje niedopłata, którą należy uregulować do 30 kwietnia 2026 roku. Jeśli wpłaciłeś więcej, powstaje nadpłata, którą urząd skarbowy powinien Ci zwrócić.
Najem w małżeństwie: jak skorzystać z podwójnego limitu?
Dla małżeństw, które wynajmują nieruchomości, istnieją pewne specyficzne zasady, które mogą przynieść korzyści, zwłaszcza w kontekście limitu przychodów objętych niższą stawką ryczałtu. Warto poznać te możliwości, aby optymalnie rozliczyć swoje zobowiązania.
Limit 200 000 zł dla małżonków warunki i korzyści
Małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, mogą skorzystać z podniesionego limitu dla stawki 8,5% ryczałtu. Zamiast standardowych 100 000 zł, ich wspólny limit przychodów objętych niższą stawką wzrasta do 200 000 zł. To bardzo korzystne rozwiązanie dla par, które osiągają wyższe przychody z najmu. Aby z niego skorzystać, konieczne jest jednak złożenie stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków. Bez takiego oświadczenia, każdy z małżonków jest rozliczany oddzielnie, a limit 100 000 zł dotyczy każdego z nich indywidualnie.
Jak i do kiedy złożyć oświadczenie o wspólnym rozliczaniu przychodów?
Oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków należy złożyć do naczelnika urzędu skarbowego. Zgodnie z przepisami, powinno to nastąpić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z najmu w danym roku podatkowym. Jeśli pierwszy przychód z najmu w 2025 roku osiągnęliście w styczniu, oświadczenie należało złożyć do 20 lutego 2025 roku. Jest to jednorazowe oświadczenie, które obowiązuje w kolejnych latach, chyba że małżonkowie zdecydują się je zmienić.
Co w sytuacji, gdy tylko jeden z małżonków jest właścicielem nieruchomości?
Nawet jeśli nieruchomość stanowi wyłączną własność jednego z małżonków, ale między nimi istnieje wspólność majątkowa, nadal mogą skorzystać z możliwości wspólnego rozliczania przychodów z najmu i podniesionego limitu do 200 000 zł. Kluczowa jest tu właśnie wspólność majątkowa i złożenie wspomnianego oświadczenia. Bez tego oświadczenia, przychody z najmu będą przypisane wyłącznie temu małżonkowi, który jest właścicielem nieruchomości, a limit 100 000 zł będzie dotyczył tylko jego.
Unikaj błędów przy rozliczeniu najmu prywatnego
Rozliczanie najmu prywatnego, choć na ryczałcie wydaje się prostsze, nadal obarczone jest ryzykiem popełnienia błędów. Moje doświadczenie pokazuje, że znajomość najczęstszych pułapek pozwala ich skutecznie unikać, oszczędzając czas i nerwy.
Próba odliczenia kosztów remontu dlaczego na ryczałcie to niemożliwe?
To jeden z najczęstszych błędów i zarazem mitów, z którym się spotykam. Na ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych nie ma możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu. Oznacza to, że wszelkie wydatki na remonty, amortyzację nieruchomości, opłaty eksploatacyjne czy ubezpieczenie nie mogą pomniejszyć podstawy opodatkowania. Podatek płacimy od całego przychodu z najmu. Próba odliczenia takich kosztów jest błędem i może skutkować koniecznością korekty zeznania oraz dopłatą podatku wraz z odsetkami.
Złożenie deklaracji na złym formularzu (np. PIT-37)
Jak już wspomniałam, jedynym właściwym formularzem do rozliczenia najmu prywatnego jest PIT-28. Złożenie deklaracji na niewłaściwym formularzu, na przykład PIT-37 (przeznaczonym dla dochodów z pracy, emerytur czy umów cywilnoprawnych), jest poważnym błędem. Taka deklaracja zostanie uznana za niezłożoną lub złożoną nieprawidłowo. Wymaga to natychmiastowego złożenia korekty na właściwym formularzu PIT-28, co wiąże się z dodatkowymi formalnościami i może opóźnić proces rozliczenia.
Przeczytaj również: Mieszkanie na wynajem 2026: Zyski, ryzyka, koszty. Czy warto?
Przegapienie terminu płatności jakie są konsekwencje?
- Odsetki za zwłokę: To pierwsza i najbardziej oczywista konsekwencja. Za każdy dzień opóźnienia w zapłacie podatku lub zaliczek naliczane są odsetki, których stawka jest określona w Ordynacji podatkowej.
- Kary skarbowe: W przypadku znacznych opóźnień lub uporczywego uchylania się od płatności, urząd skarbowy może wszcząć postępowanie karnoskarbowe, które może skutkować nałożeniem mandatu karnego lub grzywny.
- Utrata ulg: Chociaż w ryczałcie od najmu nie ma wielu ulg, w innych obszarach podatkowych przegapienie terminów może prowadzić do utraty prawa do niektórych preferencji.
- Dodatkowe formalności: Konieczność składania czynnego żalu (jeśli chcesz uniknąć kary skarbowej) oraz wyjaśniania sytuacji w urzędzie to dodatkowe obciążenie czasowe i psychiczne.
