PIT-28 to jedyny formularz do rozliczenia najmu prywatnego poznaj kluczowe zasady
- Od 2023 roku najem prywatny jest opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, bez możliwości wyboru zasad ogólnych.
- Właściwym formularzem do rocznego rozliczenia najmu prywatnego jest PIT-28.
- Obowiązują dwie stawki ryczałtu: 8,5% od przychodów do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki powyżej tej kwoty.
- Przy ryczałcie nie można odliczać kosztów uzyskania przychodu, takich jak remonty czy amortyzacja.
- Termin złożenia PIT-28 za rok 2025 upływa 30 kwietnia 2026 roku.
- Dla małżonków ze wspólnością majątkową limit 100 000 zł dla stawki 8,5% jest podwojony do 200 000 zł.
Koniec z dylematem: jak zmiany prawne uprościły rozliczenie najmu
Od 2023 roku przepisy dotyczące najmu prywatnego przeszły znaczącą transformację. Jako ekspertka w dziedzinie podatków, mogę śmiało stwierdzić, że te zmiany miały na celu przede wszystkim uproszczenie systemu, choć dla niektórych oznaczało to również ograniczenie swobody wyboru. Kluczową informacją jest to, że eliminowano możliwość wyboru opodatkowania na zasadach ogólnych (skali podatkowej) dla najmu prywatnego. Oznacza to, że od tego momentu jedyną obowiązującą formą jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. To rozwiązanie, choć narzuca konkretne zasady, jednocześnie ułatwia proces decyzyjny dla wynajmujących, ponieważ nie muszą już zastanawiać się, która forma będzie dla nich korzystniejsza.Ryczałt jako jedyna droga: co to oznacza dla ciebie jako wynajmującego?
Przejście na ryczałt jako jedyną formę opodatkowania najmu prywatnego ma bardzo konkretne konsekwencje. W praktyce oznacza to, że podatek płacisz od uzyskanego przychodu, a nie od dochodu. Co to zmienia? Przede wszystkim, przy rozliczaniu ryczałtem nie masz możliwości odliczania jakichkolwiek kosztów związanych z najmem. Nie uwzględnisz więc w swoim rozliczeniu wydatków na remonty, amortyzacji mieszkania, czy odsetek od kredytu hipotecznego. To kluczowa różnica, o której należy pamiętać, planując swoje finanse związane z wynajmem nieruchomości.
PIT-28: jedyny słuszny formularz dla najmu prywatnego
Czym dokładnie jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych?
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, w kontekście najmu, to uproszczona forma opodatkowania. Zamiast skomplikowanych obliczeń dochodu, gdzie od przychodów odejmuje się koszty, tutaj podatek płaci się bezpośrednio od kwoty uzyskanego przychodu. Jest to rozwiązanie, które ma na celu zmniejszenie biurokracji i ułatwienie rozliczeń, szczególnie dla osób, które nie prowadzą skomplikowanej księgowości. Pamiętaj, że w tym modelu nie ma możliwości pomniejszania podstawy opodatkowania o poniesione wydatki.
Najem prywatny a działalność gospodarcza: kluczowa różnica, której musisz być świadom
Zrozumienie różnicy między najmem prywatnym a najmem prowadzonym w ramach działalności gospodarczej jest absolutnie kluczowe dla prawidłowego rozliczenia podatków. Często spotykam się z pytaniami, gdzie jest ta granica. Oto zestawienie, które powinno rozwiać wszelkie wątpliwości:
| Najem prywatny | Najem w ramach działalności gospodarczej |
|---|---|
| Opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. | Możliwość wyboru formy opodatkowania: skala podatkowa (12%/32%), podatek liniowy (19%) lub ryczałt. |
| Brak możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu (np. remonty, amortyzacja, odsetki od kredytu). | Możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu, co obniża podstawę opodatkowania. |
| Brak obowiązków związanych z opłacaniem składek ZUS. | Obowiązek opłacania składek ZUS (społecznych i zdrowotnych). |
| Rozliczany na formularzu PIT-28. | Rozliczany na formularzach PIT-36, PIT-36L lub PIT-28 (w zależności od wybranej formy opodatkowania). |
| Traktowany jako odrębne źródło przychodów. | Traktowany jako element prowadzonej firmy. |
Ile podatku faktycznie zapłacisz? Aktualne stawki i progi
Stawka 8,5%: kiedy ma zastosowanie i jak liczyć przychód?
Podstawowa stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu prywatnego wynosi 8,5%. Ma ona zastosowanie do tej części przychodów, która nie przekracza kwoty 100 000 zł rocznie. Ważne jest, aby pamiętać, że ten limit dotyczy sumy przychodów z najmu uzyskanych w danym roku podatkowym. Przychód liczymy od kwoty faktycznie otrzymanej, czyli od czynszu, który wpływa na nasze konto lub jest nam wypłacany. Nie uwzględnia się tu np. kaucji czy opłat za media, które zgodnie z umową ponosi najemca.
Próg 100 000 zł: moment, w którym zaczynasz płacić 12,5%
Co dzieje się, gdy Twoje roczne przychody z najmu przekroczą magiczną barierę 100 000 zł? Wtedy wkracza druga stawka ryczałtu. Nadwyżka przychodu ponad 100 000 zł jest opodatkowana stawką 12,5%. To bardzo istotny próg, który może znacząco wpłynąć na wysokość Twojego zobowiązania podatkowego. Pozwól, że pokażę to na prostym przykładzie. Jeśli w ciągu roku uzyskałeś łączne przychody z najmu w wysokości 120 000 zł, to:
- od pierwszych 100 000 zł zapłacisz podatek w wysokości 8,5%, czyli 8 500 zł (100 000 zł * 8,5%),
- od nadwyżki, czyli 20 000 zł (120 000 zł - 100 000 zł), zapłacisz podatek w wysokości 12,5%, czyli 2 500 zł (20 000 zł * 12,5%).
Łącznie, w tym przypadku, Twój podatek wyniesie 11 000 zł.
Uwaga na koszty! Czego nie możesz odliczyć przy ryczałcie?
Jak już wspomniałam, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych charakteryzuje się brakiem możliwości odliczania kosztów. To bardzo ważna informacja, którą każdy wynajmujący musi mieć na uwadze. Oto lista najczęstszych wydatków, których nie możesz uwzględnić w swoim rozliczeniu PIT-28:
- Wydatki na remonty i ulepszenia nieruchomości: Niezależnie od tego, czy odświeżasz mieszkanie, czy przeprowadzasz generalny remont, poniesione koszty nie zmniejszą Twojego podatku.
- Amortyzacja nieruchomości: Przy ryczałcie nie ma możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wartości mieszkania.
- Odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup wynajmowanej nieruchomości.
- Podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, ubezpieczenie mieszkania.
- Koszty wyposażenia mieszkania (np. zakup mebli, sprzętu AGD).
Warto również podkreślić, że opłaty za media (np. prąd, gaz, woda) czy czynsz do spółdzielni/wspólnoty, jeśli zgodnie z umową najmu ponosi je najemca, nie stanowią Twojego przychodu i w związku z tym nie podlegają opodatkowaniu. To najemca jest zobowiązany do ich uregulowania, a Ty jedynie przekazujesz te płatności dalej.
Nie przegap tych dat! Kluczowe terminy rozliczenia najmu
Do kiedy należy złożyć roczny PIT-28? Ostateczny termin to 30 kwietnia 2026
Terminy to podstawa w rozliczeniach podatkowych, a ich przeoczenie może wiązać się z nieprzyjemnymi konsekwencjami. Roczną deklarację PIT-28 za rok podatkowy 2025 należy złożyć w okresie od 15 lutego do 30 kwietnia 2026 roku. Pamiętaj, że systemy Ministerstwa Finansów są już tak skonstruowane, że deklaracje złożone przed 15 lutego są traktowane jako złożone właśnie w tym dniu. Nie ma więc sensu spieszyć się ze złożeniem zeznania przed tą datą, ale też nie warto czekać na ostatnią chwilę, aby uniknąć stresu i ewentualnych problemów technicznych.
Miesięczne czy kwartalne wpłaty ryczałtu? Jak i kiedy płacić podatek w trakcie roku
W przeciwieństwie do rocznej deklaracji, wpłaty ryczałtu w trakcie roku podatkowego odbywają się na bieżąco i nie wymagają składania dodatkowych deklaracji. Masz do wyboru dwie opcje: miesięczną lub kwartalną. Jeśli zdecydujesz się na wpłaty miesięczne, podatek musisz uregulować do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskałeś przychód. Natomiast w przypadku wpłat kwartalnych, termin to 20. dzień miesiąca następującego po zakończeniu kwartału. Wybór formy płatności zależy od Twoich preferencji i płynności finansowej. Pamiętaj, że w trakcie roku nie ma konieczności składania żadnych deklaracji wystarczy sama wpłata na odpowiedni mikrorachunek podatkowy.
Wynajmujesz z małżonkiem? Zobacz, jak zapłacić niższy podatek
Podwójny limit 200 000 zł: jak działa preferencja dla małżeństw?
Jeśli wynajmujesz nieruchomość wspólnie z małżonkiem i posiadacie wspólność majątkową, mam dla Was dobrą wiadomość! Istnieje preferencja, która pozwala na podwojenie limitu przychodu dla niższej stawki ryczałtu. Zamiast standardowych 100 000 zł, Wasz wspólny limit dla stawki 8,5% wynosi 200 000 zł. To znacząca ulga, która może przełożyć się na niższy podatek. Aby skorzystać z tej preferencji, jeden z małżonków może rozliczyć całość przychodów z najmu, korzystając z tego podwyższonego limitu, ale wymaga to złożenia odpowiedniego oświadczenia w urzędzie skarbowym. To bardzo ważne, aby nie pominąć tego formalnego kroku.
Wspólne rozliczenie najmu: kiedy i jak złożyć oświadczenie w urzędzie skarbowym?
Aby móc skorzystać z podwyższonego limitu 200 000 zł dla stawki 8,5% ryczałtu, małżonkowie muszą złożyć odpowiednie oświadczenie w urzędzie skarbowym. Oto kroki, które należy podjąć:
- Decyzja o wspólnym opodatkowaniu: Małżonkowie muszą podjąć wspólną decyzję, że całość przychodów z najmu będzie opodatkowywana przez jednego z nich.
- Termin złożenia oświadczenia: Oświadczenie należy złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód z najmu w danym roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy przychód osiągnięto w grudniu.
- Forma oświadczenia: Oświadczenie powinno być sporządzone na piśmie i zawierać dane identyfikacyjne obojga małżonków, informację o wyborze ryczałtu jako formy opodatkowania najmu oraz wskazanie, który z małżonków będzie rozliczał całość przychodów.
- Miejsce złożenia: Oświadczenie składa się w urzędzie skarbowym właściwym dla małżonka, który będzie rozliczał przychody.
Rozliczenie krok po kroku: jak bezbłędnie wypełnić i złożyć PIT-28 online
Gromadzenie dokumentów: co przygotować przed rozpoczęciem rozliczenia?
Zanim zasiądziesz do wypełniania PIT-28 online, upewnij się, że masz pod ręką wszystkie niezbędne dokumenty i informacje. Dobre przygotowanie to klucz do sprawnego i bezbłędnego rozliczenia. Oto lista, co warto zgromadzić:
- Umowy najmu: Będą potrzebne do weryfikacji warunków najmu i danych najemców.
- Ewidencja otrzymanych przychodów: Musisz mieć dokładne zestawienie wszystkich czynszów otrzymanych w danym roku podatkowym. To podstawa do obliczenia ryczałtu.
- Potwierdzenia wpłat ryczałtu: Jeśli płaciłeś ryczałt miesięcznie lub kwartalnie, warto mieć potwierdzenia tych transakcji.
- Dane identyfikacyjne: Twój numer PESEL/NIP oraz dane małżonka (jeśli rozliczacie się wspólnie).
Logowanie do usługi Twój e-PIT i weryfikacja danych
W dobie cyfryzacji, rozliczenie PIT-28 online jest niezwykle proste i intuicyjne. Pierwszym krokiem jest zalogowanie się do usługi Twój e-PIT na stronie Ministerstwa Finansów (podatki.gov.pl). Możesz to zrobić za pomocą profilu zaufanego, e-dowodu lub bankowości elektronicznej. Po zalogowaniu system automatycznie przygotuje dla Ciebie wstępnie wypełnione zeznanie, bazując na danych, które posiada. Twoim zadaniem jest dokładne zweryfikowanie tych danych i upewnienie się, że są one zgodne ze stanem faktycznym, zwłaszcza w kontekście przychodów z najmu, które mogły nie zostać automatycznie zaimportowane.
Gdzie wpisać przychody z najmu i jak system automatycznie obliczy podatek?
Po zalogowaniu do usługi Twój e-PIT i weryfikacji podstawowych danych, musisz przejść do sekcji dotyczącej przychodów z najmu. W systemie znajdziesz odpowiednie pola, w których należy wpisać sumę przychodów uzyskanych z najmu w danym roku podatkowym. System Twój e-PIT jest na tyle inteligentny, że po wprowadzeniu kwoty przychodów, automatycznie obliczy należny podatek, uwzględniając obowiązujące progi (100 000 zł) i stawki ryczałtu (8,5% i 12,5%). To ogromne ułatwienie, które minimalizuje ryzyko pomyłek w obliczeniach. Pamiętaj, aby po wprowadzeniu wszystkich danych dokładnie sprawdzić podsumowanie przed ostatecznym wysłaniem deklaracji.
Najczęstsze pułapki i błędy przy rozliczaniu najmu: jak ich uniknąć?
Błąd nr 1: Opodatkowanie kaucji zwrotnej dlaczego to pomyłka?
Jednym z najczęściej popełnianych błędów przez wynajmujących jest traktowanie kaucji zwrotnej jako przychodu z najmu i jej opodatkowanie. To pomyłka! Kaucja zwrotna, zgodnie z przepisami, nie stanowi przychodu, ponieważ ma charakter zabezpieczający i jest przeznaczona do zwrotu najemcy po zakończeniu umowy, o ile nie ma roszczeń ze strony wynajmującego. Kaucja nie zwiększa Twojego majątku na stałe, a jedynie go zabezpiecza. Dlatego też, nie należy jej uwzględniać w ewidencji przychodów z najmu ani w deklaracji PIT-28.Błąd nr 2: Traktowanie opłat za media jako swojego przychodu
Kolejnym powszechnym błędem jest wliczanie opłat za media (takich jak prąd, gaz, woda, internet) oraz czynszu do wspólnoty czy spółdzielni do własnego przychodu z najmu. Jeśli zgodnie z umową najmu to najemca jest zobowiązany do ponoszenia tych opłat (czy to bezpośrednio, czy poprzez Ciebie jako pośrednika), to nie stanowią one Twojego przychodu. Są to kwoty, które jedynie przepływają przez Twoje konto, ale nie są Twoim zarobkiem. Opodatkowaniu podlega wyłącznie kwota czynszu, którą otrzymujesz za udostępnienie nieruchomości.
Przeczytaj również: Wynajem mieszkania bez umowy o pracę? Tak! Udowodnij dochody.
Błąd nr 3: Niezłożenie PIT-28 pomimo opłacania ryczałtu w trakcie roku
Wielu podatników uważa, że skoro regularnie opłacali ryczałt w trakcie roku (miesięcznie lub kwartalnie), to ich obowiązki podatkowe są już spełnione. To niestety błędne przekonanie! Nawet jeśli sumiennie wpłacałeś należny podatek na bieżąco, obowiązkowe jest złożenie rocznej deklaracji PIT-28. Jest to formalne podsumowanie Twoich przychodów i wpłaconego podatku za cały rok. Niezłożenie deklaracji w terminie, nawet przy uregulowanych wpłatach, może skutkować konsekwencjami prawnymi, takimi jak kary finansowe czy odsetki za zwłokę. Zawsze pamiętaj o tym ostatnim, ale kluczowym kroku!
