Mieszkanie od dewelopera: Zgłoszenie do US? Notariusz załatwia!

Po zakupie wymarzonego mieszkania od dewelopera, wiele osób zastanawia się, czy ma jeszcze jakieś obowiązki wobec urzędu skarbowego. Ten artykuł rozwieje Twoje wątpliwości, wyjaśniając zasady opodatkowania transakcji na rynku pierwotnym i wskazując, co faktycznie musisz zgłosić, a co załatwi za Ciebie notariusz.

Kupiłeś mieszkanie od dewelopera? Sprawdź, czy musisz biec do urzędu skarbowego

Wielu moich klientów, świeżo po podpisaniu aktu notarialnego zakupu mieszkania od dewelopera, zadaje mi to samo pytanie: "Czy muszę to jeszcze gdzieś zgłosić? Czy czeka mnie wizyta w urzędzie skarbowym?". Rozumiem te obawy, ponieważ kwestie podatkowe bywają zawiłe. Na szczęście, mam dla Ciebie dobrą wiadomość: w większości przypadków, jako kupujący mieszkanie na rynku pierwotnym, nie musisz samodzielnie zgłaszać tej transakcji do urzędu skarbowego w celu zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Dzieje się tak, ponieważ transakcje na rynku pierwotnym mają swoją specyfikę, która zwalnia kupującego z tego konkretnego obowiązku. Kluczem jest tutaj podatek VAT, który jest już wliczony w cenę nieruchomości. Ale przyjrzyjmy się temu bliżej.

Prosta odpowiedź na kluczowe pytanie: czy zgłoszenie jest Twoim obowiązkiem?

Jak już wspomniałam, w standardowej sytuacji zakupu mieszkania od dewelopera, nie masz obowiązku samodzielnego zgłaszania transakcji do urzędu skarbowego w celu zapłaty PCC. Dlaczego? Ponieważ transakcje na rynku pierwotnym są opodatkowane podatkiem VAT, który jest już zawarty w cenie brutto, którą płacisz deweloperowi. Zgodnie z polskim prawem, czynność opodatkowana VAT nie podlega już PCC, co jest zasadą unikania podwójnego opodatkowania. To deweloper jako sprzedawca jest płatnikiem VAT i to on rozlicza się z urzędem skarbowym z tego tytułu. Twoja rola w tym aspekcie jest pasywna po prostu płacisz cenę brutto.

Dlaczego przy zakupie od dewelopera zasady są inne niż na rynku wtórnym?

Różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym w kontekście obowiązków podatkowych jest fundamentalna i często wprowadza w błąd. Na rynku wtórnym, czyli kupując mieszkanie od osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, transakcja jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. W takim przypadku to kupujący jest zobowiązany do zapłaty tego podatku, a notariusz, który sporządza akt notarialny, pobiera go i odprowadza do urzędu skarbowego. Co ważne, od 31 sierpnia 2023 roku wprowadzono zwolnienie z PCC dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym, co jest znaczącą ulgą dla wielu nabywców.

Jednak na rynku pierwotnym, gdzie stroną sprzedającą jest deweloper (przedsiębiorca), mamy do czynienia z inną sytuacją. Transakcja jest traktowana jako dostawa towarów lub usług i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). To właśnie ta różnica w kwalifikacji podatkowej sprawia, że obowiązki kupującego są znacznie uproszczone. Nie musisz martwić się o PCC, ponieważ podatek VAT już został uwzględniony w cenie, a jego rozliczeniem zajmuje się deweloper.

VAT zamiast PCC jak działa mechanizm, który oszczędza Twój czas i pieniądze

Zrozumienie mechanizmu opodatkowania VAT na rynku pierwotnym jest kluczowe, aby poczuć się pewnie i nie martwić się o dodatkowe obowiązki. To właśnie ten system sprawia, że zakup nowego mieszkania od dewelopera jest pod wieloma względami prostszy pod kątem formalności podatkowych dla kupującego. Pozwala to zaoszczędzić nie tylko czas, ale i nerwy, które często towarzyszą kontaktom z urzędami.

Zasada unikania podwójnego opodatkowania: co to oznacza dla Twojego portfela?

Kluczową zasadą, o której musisz pamiętać, jest ta mówiąca o unikaniu podwójnego opodatkowania. Oznacza to, że jeśli dana czynność gospodarcza jest już opodatkowana podatkiem VAT, to nie może być jednocześnie obciążona podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, transakcja ta jest dostawą towarów i usług, a więc podlega VAT. Dzięki temu, jako kupujący, jesteś zwolniony z obowiązku zapłaty PCC.

Dla Twojego portfela oznacza to, że cena, którą widzisz w ofercie dewelopera i którą finalnie płacisz, jest ceną brutto, czyli zawiera już w sobie należny podatek VAT. Nie musisz więc doliczać żadnych dodatkowych procentów z tytułu PCC ani składać żadnych deklaracji w urzędzie skarbowym w związku z tym podatkiem. To deweloper, jako płatnik VAT, odprowadza ten podatek do skarbu państwa, a Ty po prostu cieszysz się nowym mieszkaniem.

Ile wynosi podatek VAT w cenie Twojego nowego mieszkania? Stawki 8% i 23% w praktyce

Warto wiedzieć, że stawki VAT na rynku pierwotnym nie zawsze są jednolite. W Polsce obowiązują dwie główne stawki, które mają zastosowanie do nieruchomości:

• 8% VAT: Ta obniżona stawka ma zastosowanie do mieszkań o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 150 m² oraz domów jednorodzinnych o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 300 m². Jest to część tzw. społecznego programu mieszkaniowego i obejmuje większość standardowych nieruchomości.
• 23% VAT: Wyższa stawka VAT ma zastosowanie w kilku sytuacjach:
  • Od nadwyżki powierzchni użytkowej ponad wspomniane limity (150 m² dla mieszkań, 300 m² dla domów). Jeśli więc kupujesz bardzo duże mieszkanie, część jego wartości będzie opodatkowana stawką 23%.
  • Dla miejsc postojowych (garaży, miejsc w garażach podziemnych) oraz komórek lokatorskich, które są często sprzedawane jako odrębne elementy lub mają odrębną stawkę VAT, nawet jeśli są częścią tej samej transakcji zakupu mieszkania.
  • Dla innych elementów, które nie są bezpośrednio związane z funkcją mieszkalną, np. lokali użytkowych.

Dlatego zawsze warto dokładnie sprawdzić, jaka stawka VAT została zastosowana do poszczególnych elementów Twojej transakcji, choć w większości przypadków deweloper jasno to określa w umowie, a cena brutto jest dla Ciebie ostateczną kwotą do zapłaty.

Kto faktycznie płaci podatek i dlaczego cena brutto to kluczowa informacja?

W kontekście zakupu mieszkania od dewelopera to deweloper jest płatnikiem podatku VAT. Oznacza to, że to on, jako sprzedawca, jest odpowiedzialny za naliczenie tego podatku, pobranie go od Ciebie (w cenie brutto) i odprowadzenie do właściwego urzędu skarbowego. Dla Ciebie, jako kupującego, najważniejsza jest informacja o cenie brutto nieruchomości. To jest kwota, którą musisz zapłacić i która już zawiera w sobie wszystkie należne podatki (w tym VAT).

Nie musisz więc samodzielnie obliczać VAT-u, wypełniać deklaracji ani dokonywać żadnych przelewów do urzędu skarbowego z tytułu tego podatku. Cała odpowiedzialność spoczywa na deweloperze. To bardzo wygodne rozwiązanie, które znacznie upraszcza proces zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym z perspektywy nabywcy.

Rola notariusza w procesie zakupu Twój prawny opiekun w kontaktach z urzędami

W procesie zakupu nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest to rynek pierwotny czy wtórny, notariusz odgrywa absolutnie kluczową rolę. To on jest gwarantem legalności i bezpieczeństwa transakcji, a także Twoim prawnym opiekunem w kontaktach z różnymi instytucjami. Wiele formalności, które mogłyby wydawać się skomplikowane, załatwia właśnie notariusz, co jest ogromnym ułatwieniem dla kupującego.

Jakie dokumenty notariusz wysyła za Ciebie do urzędu skarbowego?

Po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania, notariusz nie tylko archiwizuje oryginał dokumentu w swojej kancelarii, ale także ma obowiązek przesłać jego wypisy do kilku kluczowych instytucji. Wśród nich znajduje się oczywiście urząd skarbowy oraz sąd wieczystoksięgowy. To notariusz dba o to, aby akt notarialny trafił do odpowiednich organów, co jest niezbędne do prawidłowego zarejestrowania transakcji i wszelkich związanych z nią zmian.

W przypadku, gdy transakcja podlega PCC (np. na rynku wtórnym), to notariusz jest również płatnikiem tego podatku pobiera go od kupującego i odprowadza do urzędu skarbowego. Dzięki temu, jako kupujący, nie musisz się martwić o terminy ani prawidłowość wypełnienia deklaracji PCC-3. To ogromne odciążenie i potwierdzenie, jak ważna jest rola notariusza w zabezpieczaniu interesów obu stron transakcji.

Czy po wyjściu od notariusza masz już „z głowy” formalności podatkowe związane z PCC?

Tak, w przypadku standardowego zakupu mieszkania od dewelopera, po opuszczeniu kancelarii notarialnej i podpisaniu aktu notarialnego, możesz uznać, że formalności podatkowe związane z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) masz już "z głowy". Jak już wyjaśniłam, transakcja ta jest opodatkowana VAT, a nie PCC, więc ten podatek Cię po prostu nie dotyczy.

Co więcej, nawet gdyby z jakiegoś powodu PCC miałby wystąpić (np. w rzadkich, niestandardowych sytuacjach lub przy zakupie na rynku wtórnym), to i tak to notariusz jest odpowiedzialny za jego pobranie i odprowadzenie do urzędu skarbowego. Twoim zadaniem jest jedynie uregulowanie opłat notarialnych i podatków, które notariusz wskaże jako należne. Zatem, w kwestii PCC, po wyjściu od notariusza możesz odetchnąć z ulgą.

Uwaga! Tych obowiązków nie możesz przeoczyć kiedy jednak musisz odwiedzić urząd?

Choć w kwestii PCC i VAT notariusz oraz deweloper zdejmują z Ciebie duży ciężar, to jednak są pewne obowiązki, o których jako nowy właściciel nieruchomości musisz pamiętać. Ich niedopełnienie może skutkować nieprzyjemnymi konsekwencjami, dlatego zawsze podkreślam moim klientom, aby mieli te kwestie na uwadze. To są te momenty, kiedy Twoja aktywność jest niezbędna.

Podatek od nieruchomości: obowiązkowe zgłoszenie w urzędzie gminy w ciągu 14 dni

To jest jeden z najważniejszych obowiązków, którego nie możesz przeoczyć. Po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność, masz 14 dni na zgłoszenie nabycia nieruchomości do urzędu gminy lub miasta właściwego dla lokalizacji Twojego nowego mieszkania. Zgłoszenia dokonuje się na specjalnym formularzu: dla osób fizycznych jest to formularz IN-1, natomiast dla osób prawnych DN-1. Na podstawie tego zgłoszenia gmina naliczy Ci roczny podatek od nieruchomości. Jest to podatek lokalny, a jego wysokość zależy od stawek ustalanych przez daną gminę oraz od powierzchni nieruchomości. Brak zgłoszenia w terminie może skutkować naliczeniem odsetek za zwłokę lub nawet karą, dlatego warto o tym pamiętać i załatwić to od razu po akcie notarialnym.

Kredyt hipoteczny? Pamiętaj o deklaracji PCC-3 i podatku od ustanowienia hipoteki

Jeśli zakup Twojego mieszkania jest finansowany kredytem hipotecznym, to pojawia się kolejny obowiązek podatkowy, który musisz załatwić osobiście. Mowa tu o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) z tytułu ustanowienia hipoteki. W tym przypadku to Ty, jako kredytobiorca i właściciel nieruchomości, jesteś zobowiązany do złożenia w urzędzie skarbowym deklaracji PCC-3 i zapłaty należnego podatku. Masz na to 14 dni od dnia ustanowienia hipoteki (czyli zazwyczaj od dnia podpisania aktu notarialnego, w którym hipoteka jest ustanawiana).

Stawka tego podatku wynosi:

• 19 zł dla hipoteki na wierzytelność o nieustalonej wysokości (np. gdy kwota kredytu jest zmienna lub nieokreślona w akcie).
• 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności w przypadku hipoteki na wierzytelność o ustalonej wysokości (czyli od kwoty kredytu, którą bank zabezpiecza hipoteką).

To ważny punkt na Twojej liście "do zrobienia", ponieważ jest to jeden z nielicznych przypadków, kiedy faktycznie musisz samodzielnie złożyć deklarację PCC-3 po zakupie mieszkania od dewelopera.

Zakup za gotówkę czy urząd skarbowy może zapytać o źródło Twoich środków?

Niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie od dewelopera, czy na rynku wtórnym, i niezależnie od tego, czy płacisz gotówką, czy bierzesz kredyt, urząd skarbowy zawsze ma prawo zapytać o źródło pochodzenia Twoich środków, zwłaszcza przy transakcjach o dużej wartości. Jest to standardowa procedura mająca na celu przeciwdziałanie praniu pieniędzy i nielegalnym dochodom. Jeśli płacisz za mieszkanie gotówką (rozumianą jako środki na koncie bankowym, a nie fizyczna gotówka), a kwota jest znacząca, urząd skarbowy może poprosić Cię o wyjaśnienie, skąd pochodzą te pieniądze. Ważne jest, abyś był w stanie udokumentować legalne źródło tych środków (np. oszczędności z pracy, darowizna, spadek, sprzedaż innej nieruchomości itp.). Nie jest to obowiązek zgłoszeniowy, ale możliwość kontroli, o której warto wiedzieć i być na nią przygotowanym.

Wyjątki od reguły kiedy standardowa procedura nie ma zastosowania?

Zasady, o których pisałam powyżej, dotyczą większości standardowych transakcji zakupu mieszkania od dewelopera. Jednak, jak to często bywa w prawie podatkowym, istnieją pewne wyjątki i specyficzne sytuacje, które mogą zmienić Twoje obowiązki. Warto być ich świadomym, zwłaszcza jeśli planujesz większą inwestycję lub Twoja sytuacja jest nietypowa.

Inwestorze, miej się na baczności: podatek 6% PCC przy zakupie szóstego mieszkania

To stosunkowo nowa regulacja, wprowadzona od 2024 roku, która ma na celu ograniczenie spekulacji na rynku nieruchomości i jest skierowana głównie do inwestorów. Jeśli planujesz zakup szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w jednej inwestycji deweloperskiej, musisz liczyć się z dodatkowym obciążeniem. Niezależnie od tego, że transakcja jest już opodatkowana VAT, będziesz zobowiązany do zapłaty podatku PCC w wysokości 6% od wartości rynkowej każdego kolejnego (szóstego i następnych) nabywanego mieszkania. To bardzo istotna zmiana dla osób, które profesjonalnie zajmują się inwestowaniem w nieruchomości i rozbudowują swój portfel. W takim przypadku to Ty, jako kupujący, będziesz musiał złożyć deklarację PCC-3 i zapłacić ten podatek.

Czy na pewno kupujesz od dewelopera? Sprawdź, kim jest sprzedający, by uniknąć niespodzianki z PCC

Zawsze, ale to zawsze, upewnij się, że podmiot, od którego kupujesz nieruchomość, jest faktycznie deweloperem i czynnym płatnikiem podatku VAT. Czasami zdarza się, że mieszkanie jest sprzedawane przez podmiot, który nie jest typowym deweloperem, a na przykład firmą, która nabyła lokal w celu dalszej odsprzedaży i nie jest zarejestrowana jako płatnik VAT w tym zakresie. Jeśli sprzedającym jest osoba prywatna lub podmiot niebędący płatnikiem VAT w odniesieniu do danej transakcji, wtedy zakup może podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. Taka sytuacja zdarza się rzadko na rynku pierwotnym, ale zawsze warto to zweryfikować, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i dodatkowych kosztów. Notariusz zazwyczaj weryfikuje status sprzedającego, ale czujność kupującego nigdy nie zaszkodzi.

Garaż, komórka lokatorska, a może udział w gruncie? Kiedy mogą pojawić się dodatkowe obowiązki podatkowe

Choć główne mieszkanie jest objęte stawką VAT 8% (do limitów powierzchniowych), to niektóre elementy towarzyszące mogą mieć inne stawki lub status podatkowy. Najczęściej dotyczy to miejsc postojowych (garaży) oraz komórek lokatorskich. Jak już wspomniałam, te elementy są często opodatkowane stawką 23% VAT, nawet jeśli są sprzedawane w ramach tej samej transakcji co mieszkanie. Deweloper zazwyczaj wyraźnie rozdziela te pozycje na fakturze, wskazując odpowiednie stawki. Z Twojej perspektywy oznacza to, że cena tych elementów jest po prostu wyższa ze względu na wyższy VAT, ale nadal nie masz obowiązku płacenia PCC. Ważne jest, abyś rozumiał, co kupujesz i jaka stawka VAT została zastosowana do poszczególnych składników Twojej nieruchomości, choć Twoje obowiązki zgłoszeniowe wobec urzędu skarbowego pozostają bez zmian nadal nie musisz zgłaszać PCC z tego tytułu.

Podsumowanie: Krok po kroku, czyli Twoja lista spraw do załatwienia po odbiorze kluczy

Zakup mieszkania to jedno z najważniejszych wydarzeń w życiu, a ja zawsze staram się, aby moi klienci czuli się pewnie i bezpiecznie na każdym etapie. Mam nadzieję, że ten artykuł rozwiał Twoje główne wątpliwości dotyczące obowiązków wobec urzędu skarbowego po zakupie mieszkania od dewelopera. Pamiętaj, że w większości przypadków notariusz i deweloper załatwiają za Ciebie lwią część formalności. Jednakże, istnieją kluczowe punkty, które wymagają Twojej osobistej uwagi. Aby ułatwić Ci to zadanie, przygotowałam krótką checklistę.

Checklista dla kupującego: co, gdzie i w jakim terminie musisz zgłosić

Oto Twoja lista zadań po odbiorze kluczy i podpisaniu aktu notarialnego:

1. Zgłoszenie do urzędu gminy/miasta (podatek od nieruchomości):
   • Co: Nabycie nieruchomości.
   • Gdzie: Urząd gminy/miasta właściwy dla lokalizacji nieruchomości.
   • Na czym: Formularz IN-1 (dla osób fizycznych) lub DN-1 (dla osób prawnych).
   • Kiedy: W ciągu 14 dni od podpisania aktu notarialnego.
2. Deklaracja PCC-3 i podatek od hipoteki (jeśli masz kredyt):
   • Co: Ustanowienie hipoteki na nieruchomości.
   • Gdzie: Urząd skarbowy właściwy dla Twojego miejsca zamieszkania.
   • Na czym: Deklaracja PCC-3.
   • Kiedy: W ciągu 14 dni od ustanowienia hipoteki (zazwyczaj od aktu notarialnego).
   • Ile: 19 zł (hipoteka o nieustalonej wysokości) lub 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności.
3. Podatek 6% PCC (dla inwestorów kupujących szóste i kolejne mieszkanie):
   • Co: Zakup szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego w jednej inwestycji.
   • Gdzie: Urząd skarbowy właściwy dla Twojego miejsca zamieszkania.
   • Na czym: Deklaracja PCC-3.
   • Kiedy: W ciągu 14 dni od podpisania aktu notarialnego.
   • Ile: 6% od wartości rynkowej nieruchomości.

Przeczytaj również: Ile trwa rękojmia dewelopera? 5 lat ochrony! Przewodnik

Spokojna głowa nabywcy jak upewnić się, że wszystkie formalności zostały dopełnione?

Aby mieć pewność, że wszystkie formalności zostały prawidłowo dopełnione i możesz spać spokojnie, polecam kilka prostych kroków. Po pierwsze, zachowaj wszystkie dokumenty, które otrzymałeś od notariusza, w tym wypis aktu notarialnego. To Twoje potwierdzenie własności i podstawowy dokument w razie jakichkolwiek pytań.

Po drugie, jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości co do swoich obowiązków, nie wahaj się skontaktować z notariuszem, który sporządzał akt. To on jest ekspertem w tej dziedzinie i z pewnością rozwieje Twoje obawy. Po trzecie, po zgłoszeniu do urzędu gminy, upewnij się, że otrzymasz decyzję o wysokości podatku od nieruchomości. To będzie potwierdzenie, że zgłoszenie zostało przyjęte i przetworzone. W przypadku standardowej transakcji deweloperskiej, ryzyko po stronie kupującego jest naprawdę minimalne, ponieważ większość skomplikowanych kwestii podatkowych jest załatwiana przez profesjonalistów. Gratuluję nowego mieszkania!