Sprzedajesz mieszkanie? Kto płaci notariusza i jak obniżyć koszty?

Kupno lub sprzedaż mieszkania to jedna z najważniejszych transakcji w życiu wielu z nas. Wiąże się ona nie tylko z wielkimi emocjami, ale także z szeregiem formalności i kosztów, wśród których opłaty notarialne często budzą najwięcej pytań. Zastanawiasz się, kto finalnie pokrywa rachunek u notariusza i jakich kwot możesz się spodziewać? Przygotowałam dla Ciebie kompleksowy przewodnik, który rozwieje wszelkie wątpliwości i pomoże Ci świadomie podejść do transakcji.

Kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania? Poznaj zasady i rynkowe realia

Prawo kontra zwyczaj: co mówią przepisy, a jak wygląda praktyka?

Z mojego doświadczenia wynika, że kwestia podziału kosztów notarialnych często bywa źródłem nieporozumień. Warto wiedzieć, że polskie prawo w tej materii jest dość elastyczne. Daje ono stronom transakcji czyli kupującemu i sprzedającemu pełną swobodę w ustalaniu, kto pokrywa koszty notarialne. Oznacza to, że teoretycznie możecie podzielić się nimi po równo, ustalić, że płaci tylko jedna strona, lub zastosować dowolny inny, uzgodniony podział.

Jednakże, jak to często bywa, teoria swoje, a praktyka rynkowa swoje. Na rynku wtórnym, czyli przy zakupie mieszkania od osoby prywatnej, utarł się pewien zwyczaj. Zgodnie z nim, to kupujący zazwyczaj ponosi większość tych kosztów. Sprzedający natomiast pokrywa opłaty związane z uzyskaniem dokumentów niezbędnych do sprzedaży oraz, co oczywiste, swoje własne wypisy aktu notarialnego. Rozumiem, że dla wielu kupujących może to być zaskoczenie, dlatego tak ważne jest, aby być świadomym tych realiów.

Czy zawsze płaci kupujący? Kluczowa zasada rynku wtórnego

Jak wspomniałam, na rynku wtórnym to właśnie kupujący jest stroną, która najczęściej bierze na siebie ciężar opłat notarialnych. Dlaczego tak się dzieje? Wynika to z faktu, że to kupujący jest beneficjentem większości czynności, które generują te koszty to on staje się właścicielem nieruchomości, to na jego rzecz dokonywane są wpisy w księdze wieczystej. Do głównych rodzajów opłat, które wchodzą w skład tych kosztów, zaliczamy przede wszystkim taksę notarialną (czyli wynagrodzenie notariusza), podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej. Pamiętaj, że choć jest to powszechna praktyka, nie jest to sztywna reguła, której nie można negocjować.

Rachunek od notariusza: poznaj wszystkie składniki ostatecznej kwoty

Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza. Jak jest obliczana?

Taksa notarialna to nic innego jak wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jest to opłata, którą notariusz pobiera za swoją pracę. Jej maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, co oznacza, że notariusz nie może pobrać więcej niż wynika z przepisów. Co istotne, stawki te są uzależnione od wartości nieruchomości, czyli od ceny sprzedaży. Im droższe mieszkanie, tym wyższa maksymalna taksa. Zawsze powtarzam moim klientom, że te stawki są jedynie pułapem, a w praktyce można, a nawet warto negocjować ich wysokość z kancelarią, szczególnie przy wyższych wartościach transakcji. Do kwoty taksy notarialnej zawsze doliczany jest również 23% podatek VAT.

Podatek PCC 2%: kiedy powstaje obowiązek i kto musi go zapłacić?

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to jeden z największych składników kosztów przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości i, co bardzo ważne, obowiązek jego zapłaty spoczywa wyłącznie na kupującym. Notariusz pełni tutaj rolę płatnika pobiera ten podatek od kupującego w momencie sporządzania aktu notarialnego i odprowadza go do właściwego urzędu skarbowego. Warto podkreślić, że jeśli kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera, jesteś zwolniony z podatku PCC. Dzieje się tak, ponieważ transakcja ta jest już objęta podatkiem VAT, a prawo unika podwójnego opodatkowania tej samej czynności.

Opłaty sądowe: za co dokładnie płacisz i ile to kosztuje?

Oprócz taksy notarialnej i podatku PCC, notariusz pobiera również opłaty sądowe, które są następnie przekazywane do sądu wieczystoksięgowego. Standardowo, te koszty również ponosi kupujący. Oto najważniejsze z nich:

• Wpis prawa własności w księdze wieczystej: Jest to opłata za ujawnienie nowego właściciela w księdze wieczystej nieruchomości. Jej stała kwota wynosi 200 zł.
• Założenie nowej księgi wieczystej: Jeśli nieruchomość nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej (co zdarza się rzadko w przypadku mieszkań, częściej przy działkach), konieczne jest jej założenie. Koszt to 150 zł.
• Wpis hipoteki do księgi wieczystej: Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt hipoteczny, bank wymaga zabezpieczenia w postaci hipoteki. Wpis hipoteki do księgi wieczystej to koszt 200 zł.

Koszt wypisów aktu notarialnego: drobna, ale istotna pozycja na liście

Wypisy aktu notarialnego to nic innego jak uwierzytelnione kopie dokumentu, które są potrzebne dla wszystkich stron transakcji, sądu, banku czy innych instytucji. Koszt sporządzenia jednego wypisu to 6 zł plus 23% VAT za każdą rozpoczętą stronę. Zazwyczaj każda ze stron transakcji płaci za swoje egzemplarze kupujący za swoje, sprzedający za swoje. Choć może wydawać się to drobną kwotą, przy obszernych aktach notarialnych może to być kilkadziesiąt, a nawet ponad sto złotych.

Kupujący i sprzedający: jak w praktyce dzieli się rachunek u notariusza

Standardowy podział kosztów na rynku wtórnym: co pokrywa każda ze stron?

Podsumowując to, co już omówiłam, na rynku wtórnym utarł się pewien schemat podziału kosztów. Chcę, abyś miał jasność, co zazwyczaj leży po stronie kupującego, a co po stronie sprzedającego. Pamiętaj jednak, że to tylko praktyka, a nie sztywne prawo, więc negocjacje są zawsze możliwe.

Koszty po stronie sprzedającego: czy sprzedający zawsze wychodzi "na czysto"?

Często spotykam się z przekonaniem, że sprzedający, poza drobnymi opłatami za zaświadczenia i wypisy, nie ponosi żadnych innych kosztów. Nic bardziej mylnego! Owszem, notarialnie jego obciążenia są zazwyczaj mniejsze, ale sprzedaż nieruchomości może wiązać się z innym, znacznie poważniejszym kosztem podatkiem dochodowym. Jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyłeś, musisz liczyć się z koniecznością zapłaty 19% podatku dochodowego od uzyskanego dochodu. Dochód to różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu, pomniejszona o udokumentowane koszty. Na szczęście istnieje możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, jeśli środki ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w określonym czasie. To bardzo ważny aspekt, który zawsze omawiam z moimi klientami, aby uniknęli nieprzyjemnych niespodzianek.

Mieszkanie od dewelopera: poznaj specyfikę podziału kosztów

Umowa deweloperska a koszty notarialne: zasada podziału 50/50

Rynek pierwotny rządzi się nieco innymi prawami, zwłaszcza na początkowym etapie. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, czyli tej pierwszej umowy z deweloperem, która rezerwuje dla Ciebie mieszkanie i określa warunki jego budowy, koszty notarialne są zazwyczaj dzielone. Zgodnie z Ustawą Deweloperską, koszty jej zawarcia oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym (np. wpis roszczenia o przeniesienie własności) są dzielone po połowie między dewelopera a nabywcę. To korzystne rozwiązanie dla kupującego, które zmniejsza początkowe obciążenie finansowe.

Finalna umowa przeniesienia własności: kto płaci i dlaczego nie ma podatku PCC?

Gdy mieszkanie od dewelopera jest już gotowe do odbioru, przychodzi czas na podpisanie finalnej umowy przeniesienia własności. W tym przypadku praktyka rynkowa jest zbliżona do tej z rynku wtórnego kupujący zazwyczaj pokrywa taksę notarialną oraz opłaty sądowe. Kluczową różnicą jest jednak to, że nie płacisz podatku PCC. Dlaczego? Ponieważ, jak już wspomniałam, transakcja z deweloperem jest objęta podatkiem VAT, który jest wliczony w cenę mieszkania. To znacząca ulga finansowa dla kupującego na rynku pierwotnym, którą zawsze podkreślam.

Negocjacje to podstawa: mądrze rozmawiaj o podziale kosztów notarialnych

Czy taksa notarialna jest ostateczna? O możliwości negocjacji z kancelarią

Wielu moich klientów jest zaskoczonych, gdy dowiaduje się, że taksa notarialna nie jest sztywną, z góry narzuconą kwotą. Maksymalne stawki, które przedstawiłam w tabeli, są jedynie pułapem, którego notariusz nie może przekroczyć. To oznacza, że masz prawo, a nawet powinieneś, negocjować wysokość taksy bezpośrednio z kancelarią notarialną. Szczególnie przy wyższych wartościach nieruchomości, nawet niewielki procent obniżki może przełożyć się na znaczące oszczędności. Nie bój się pytać o możliwość obniżenia taksy notariusze często są otwarci na takie rozmowy, zwłaszcza w obliczu konkurencji.

Jak umówić się na inny podział kosztów ze sprzedającym i kiedy warto to zrobić?

Pamiętaj, że podział kosztów notarialnych, choć zazwyczaj oparty na rynkowej praktyce, jest elementem negocjowalnym. Możesz umówić się ze sprzedającym na inny, bardziej sprawiedliwy dla obu stron podział, niż ten standardowy. Kiedy warto to zrobić? Na przykład, gdy sprzedający bardzo spieszy się ze sprzedażą, a kupujący jest w stanie szybko sfinalizować transakcję. W takiej sytuacji sprzedający może zgodzić się na pokrycie części taksy notarialnej, aby zachęcić kupującego. Inny scenariusz to sytuacja, gdy cena nieruchomości jest już na tyle wysoka, że dodatkowe koszty notarialne stanowią spore obciążenie dla kupującego. Warto wówczas spróbować negocjować podział, np. po połowie. Kluczem jest otwarta komunikacja i wzajemne zrozumienie potrzeb obu stron.

Znaczenie umowy przedwstępnej w ustalaniu podziału opłat

Aby uniknąć wszelkich nieporozumień i nieprzyjemnych niespodzianek na późniejszym etapie transakcji, zawsze rekomenduję, aby precyzyjnie określić podział kosztów notarialnych już w umowie przedwstępnej. To dokument, który stanowi podstawę dla finalnej umowy sprzedaży i powinien zawierać wszystkie kluczowe ustalenia. Jeśli w umowie przedwstępnej jasno zapiszecie, kto i w jakiej części ponosi poszczególne opłaty (taksę, PCC, opłaty sądowe), zyskacie pewność i spokój. Unikniecie wówczas sytuacji, w której tuż przed podpisaniem aktu notarialnego pojawią się spory o to, kto ma zapłacić za konkretne pozycje. To po prostu kwestia dobrej organizacji i zabezpieczenia interesów obu stron.

Ile to będzie kosztować? Przykładowa kalkulacja dla mieszkania za 500 000 zł

Aby lepiej zobrazować, jak wyglądają koszty notarialne w praktyce, przygotowałam dwie symulacje dla mieszkania o wartości 500 000 zł. Mam nadzieję, że pomogą Ci one w oszacowaniu potencjalnych wydatków.

Symulacja kosztów dla kupującego na rynku wtórnym

Załóżmy, że kupujesz mieszkanie o wartości 500 000 zł na rynku wtórnym i korzystasz z kredytu hipotecznego. Przyjmijmy maksymalną taksę notarialną i orientacyjną liczbę stron wypisów (10 stron).

1. Taksa notarialna (maksymalna stawka z VAT):
   • Do 60 000 zł: 1 010 zł
   • Od 60 000 zł do 500 000 zł (nadwyżka 440 000 zł): 0,4% * 440 000 zł = 1 760 zł
   • Suma taksy bez VAT: 1 010 zł + 1 760 zł = 2 770 zł
   • Taksa z VAT (23%): 2 770 zł * 1,23 = 3 407,10 zł
2. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 2%: 2% * 500 000 zł = 10 000 zł
3. Opłaty sądowe:
   • Wpis prawa własności: 200 zł
   • Wpis hipoteki: 200 zł
4. Koszt wypisów aktu notarialnego (10 stron z VAT): 10 stron * 6 zł/stronę = 60 zł; 60 zł * 1,23 = 73,80 zł
5. Łączny szacowany koszt dla kupującego: 3 407,10 zł + 10 000 zł + 200 zł + 200 zł + 73,80 zł = 13 880,90 zł

Przeczytaj również: Ciepło bez ogrzewania? Jak ogrzać mieszkanie tanio i bezpiecznie.

Porównanie: jakie koszty poniesie kupujący przy tej samej cenie na rynku pierwotnym?

Teraz zobaczmy, jak wyglądałaby sytuacja, gdybyś kupował mieszkanie o tej samej wartości 500 000 zł, ale na rynku pierwotnym, również z kredytem hipotecznym. Tutaj również przyjmuję maksymalną taksę i 10 stron wypisów.

1. Taksa notarialna (maksymalna stawka z VAT): 3 407,10 zł (obliczenia jak wyżej)
2. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 2%: 0 zł (transakcja objęta VAT)
3. Opłaty sądowe:
   • Wpis prawa własności: 200 zł
   • Wpis hipoteki: 200 zł
4. Koszt wypisów aktu notarialnego (10 stron z VAT): 73,80 zł (obliczenia jak wyżej)
5. Łączny szacowany koszt dla kupującego: 3 407,10 zł + 0 zł + 200 zł + 200 zł + 73,80 zł = 3 880,90 zł

Jak widać, różnica w kosztach między rynkiem wtórnym a pierwotnym, głównie ze względu na brak podatku PCC, jest znacząca. Mam nadzieję, że te symulacje pomogą Ci lepiej przygotować się finansowo do swojej transakcji.